4月中旬，林祖輝去了一趟紐約，專門考察紐約曼哈頓的寫字樓市場。

期間他聽取了家族辦公室投資顧問的建議，對曼哈頓寫字樓市場的前景並不樂觀，主要是很多機構和大公司都已經撤離曼哈頓，那裏的寫字樓短時間不會有好的表現。

接著他又和巴菲特吃了一頓飯，聽到一個比較內幕的消息，紐約政府準備專門成立了一個收集破產銀行的不良資產的公司RTC，然後通過出售資產來償還債務。

接著又和花旗銀行董事局主席約翰·裏德，進行了會麵，得知花旗銀行對於商業地產的放貸依舊持謹慎態度。

一時間，林祖輝很快就幡然醒悟了！

曼哈頓的寫字樓，最近兩三年投資不得，不然自己就要丟人！

首先，他想起投資曼哈頓商業地產的根據是：巴菲特前世在1993年投資了一筆紐約大學周邊的商業物業，五年有150％的收益。搞不好，有這個投資回報率是因為他買到了打折貨（不良資產拍賣），而且還因為是紐約大學周邊的商業地產，因為大學搬不走。

其次，若說後續曼哈頓寫字樓轉旺，一定是有原因的，最大的可能就是互聯網和金融業發達起來。而據林祖輝所知，在1995年以前，美國銀行業都處於合並、重整當中，在其後的五年標普500銀行指數暴漲250％以上；至於互聯網，至少也得是1994年以後，才會旺盛起來。綜合考慮，紐約寫字樓可能要等到1994年以後，才有可能旺盛，並持續到2007年，期間雖然經曆九幺幺，但一年之內就恢複了。

最後，五年回報率150％，好像每年回報率才20％。雖然是不錯，但各方麵的時機很重要，更重要的是風險太大。

綜合三個原因，林祖輝決定暫緩投資曼哈頓寫字樓，或者以後少量的投資即可。

幸好！

沒有學前世的日資和某企，不然不僅虧死，而且還丟人！

這也是林祖輝慎重投資的主要一個原因：

前世，日本三菱土地投資曼哈頓的洛·克·菲·勒中心，1989年花了14億美元購買15棟寫字樓，到了1996年，僅賣出11億；再加上期間日元升值的因素，這筆生意三菱土地虧損了880億日元（8億多美元）。和三菱土地一樣，日資在八十年代後期購買的美國地產，幾乎是以虧損出局。

前世到了21世紀，還有某企紛紛去曼哈頓購買大廈，同樣是虧損出局。

所以說，以不僅美元可以收割各國財富，就連美國的大廈都可以收購各國的財富。

林祖輝暗暗後悔，不該在鄭裕桐等人麵前大吹NB；

但好在他沒有付諸行動，不然以後真是從神壇掉下來了。

……

4月20日，星期一。

林祖輝來到自己的華置中心辦公室，心裏踏實了不少。並告誡自己，近幾年新時代集團還有要慎重出海投資，以免這艘大船發生傾斜；翻船倒不至於，畢竟新世界集團已經成長為軍艦級別的公司。

過了一會，梁真勳來到他的辦公室，並說道：“老板，供股集資的籌備工作，已經好了！”

集資還是要集資的，錢還是有用處的！

所以，林祖輝說道：“那就發出公告吧！”

“好的！”

接著，林祖輝說道：“準備拿出2.5億美元，我要投資一隻美股！”

梁真勳馬上問道：“那曼哈頓寫字樓的投資，需要準備多少？”

林祖輝說道：“暫時不是好時機，我去考察了一遍，不容樂觀。所以就投資證券吧，其餘資金用於發展香江、內地的地產行業！”

“好的，我知道了！”

待梁真勳離開後，林祖輝放鬆了一下。正所謂雁過拔毛，此次去紐約，多多少少要有點收獲。

所以，他打算安排新時代集團投資微軟的股票。

目前，微軟的市值已經漲至230億美元，後期每年的平均回報率30％以上，到2000年還有20多倍的漲幅，非常值得投資。

而林祖輝的恒金投資持股才2％，並且是經過離岸、分散處理的，並不算非常惹眼。

而新時代集團再投資1％多點，自然是光明正大的投資。

這樣一來，新時代集團投資花旗銀行和微軟的股票，以後再投資美國的商業地產，綜合起來的回報率，便屬於穩當的投資。

上午，華人置業的高毅，帶著太古集團主席施雅迪、太古地產簡基富，來到林祖輝的辦公室。

能這麽快上門，林祖輝也是比較意外。

但不管怎麽說，上門便是客，更何況林祖輝和施雅迪有過多麵之交。

他客氣的伸出手，並笑容可掬的說道：“是什麽風，將你們兩位貴客，送到了我的辦公室！”

施雅迪笑著回應道：“自然是林先生這股風，將我們引進了你的辦公室。”

林祖輝一邊邀請幾人坐下，一邊故作不知的說道：“何解？”

施雅迪認真的說道：“是這樣的，我們想買下華人置業在去年購買的兩座鰂魚湧的大廈！”

林祖輝頓時為難起來，並端起茶杯，飲茶。

施雅迪馬上繼續說道：“我知道這有些突兀，畢竟以林先生的眼光，肯定是看到了香江寫字樓的前景。所以，我們願意溢價三成購買！”

太古集團不敢在林祖輝麵前耍花槍，故報價合理。當然，這僅僅是看似合理，實則遠沒有達成林祖輝的胃口。

當初，他購買這兩座大廈是抱著兩個心思的：

第一，炒大廈；第二，投資大廈。

都是穩賺不賠的買賣，但實際上是炒大廈的心思多一點，鰂魚湧的發展前景還是有限的。

林祖輝放下茶杯，說道：“施雅迪先生，不如由我們華人置業，買下你們在鰂魚湧的三幢大廈。說實話，那裏一共有八幢大廈可以進行重建，我的本意是將那裏全部重建，並連在一起，作為一個長期的發展計劃。屆時，一些租戶承受不起中環、灣仔，便可以將那裏開辟為第二辦公空間。”

施雅迪、簡基富頓時臉上忽便，因為林祖輝的想法，和他們不謀而合。太古地產此次厚著臉皮，上門求購，就是有兩個原因：第一，香江的寫字樓上漲是趨勢；第二，鰂魚湧算是太古地產的老巢，在寫字樓旺盛的前景下，那裏八幢商廈可以一幢幢的進行重建高樓，並進行整體規劃，可以成為一個商業中心。

而如今，林祖輝提出這個觀點，就說明這裏的價值不菲。

施雅迪馬上說道：“林先生，我們有三幢，你們隻有兩幢。而且，鰂魚湧對我們太古地產來說有不一樣的意義。我們願意繼續就價格，進行商量！”

林祖輝思考了一下，然後說道：“三成是不可能的，這個價格我等到年底就值這個了，長期投資更是收益巨大。實在不行，我們可以兩家聯合開發這裏的商業中心，大廈產權獨立，但統一規劃重建。這樣一來，不僅可以效率更高，還可以兩全其美。”

施雅迪不想合作，隻想買回，咬咬牙說道：“我們願意五成價格！”

事情到了這裏，林祖輝也還價到：“如果你們非得要，我們也可以成人之美，不過價格得16.5億，一分都不可能少。亦或者，你們可以兩年後，再來和我談價格！”

兩年後，16.5億未必買得下這兩幢大廈，而且還可以收兩年租金。

看林祖輝如此堅決，施雅迪也知道，別人對行情非常懂，是不會輕易交出兩幢大廈的。至於兩年後，自己搞不好需要出更多的價格。

“16.5億，成交！但我們想讓這筆交易的價格保密，以免引起市場的太大影響！”

他不是擔心市場影響，而是擔心不利於其它大廈的收購談判。

林祖輝笑著說道：“明年我們公司年報，是肯定要公開的。”

“這個沒有問題！”

“那好吧！既然這次合作不成，希望我們下次可以合作！”

施雅迪回應道：“非常樂意！這次也算是合作，隻是我們想將這個鰂魚湧作為公司的以後長期發展計劃。而以新時代集團的實力，未必肯十年二十年的長期計劃！”

林祖輝大方的說道：“確實太長了，不符合我做事的作風！”

華人置業高毅不由得佩服自家的老板，很明顯主觀意識就是炒樓，還說得如此堂皇。不到半年時間，就賺了五成出頭，金額足足五億多，這錢實在太輕鬆了。

南華早報大廈、凸版大廈，一共花了不到11億，如今純賺5億多，確實賺大了。

其實，林祖輝也不是心狠之輩，若是開價18億，搞不好太古在年底也會同意的。兩幢大廈本身不值那麽多溢價，但是整體計劃來看，他可以再升值一兩成。

待施雅迪和監基富離開後，林祖輝對高毅說道：“七月份開始招租中環廣場、萬國寶通中心，一定要做好管理。信譽好的企業，租金可以適當優惠，做長期投資準備。提防草鞋公司，以免造成信譽損失。租期不宜過長，租金最近幾年是上漲趨勢。”

華人置業並不是一個簡單的收租公司，而是一家優秀的商業地產管理公司。商場管理是一門高深的行業，如何吸引世界知名品牌前來，如何分配商場結構、如何進行管理……這些都是非常考驗管理層的。

這些年，華人置業在這方麵積累了很多經驗，並長期考察歐美日的購物中心等，揚長避短，進一步加強這方麵的管理實力。

這樣一來，不僅可以管理好香江的商場網絡，還可以管理好內地的商場網絡。

高毅點點頭，說道：“嗯，我們一定把好關。特別是中環廣場，那是我們新時代集團的旗艦商業中心，一定會管理成世界最優秀的商業中心。而萬國寶通中心，有我們也會和花旗合作，打造一個亞洲金融核心區。”

林祖輝滿意的說道：“萬國寶通中心，算是為我們的團隊積累金融大廈的經驗。晚點在魔都，我還會投資一幢環球金融中心，所以團隊要多學習。”

“好的！”

林祖輝是花旗銀行的重要股東，雖然沒有參與管理的權利，但絲毫不影響林祖輝和花旗銀行的關係。除此之外，林祖輝本身就是銀行老板，更是有股神的美譽。

所以，魔都環球金融中心，新時代集團一定不會錯過的。