八月下旬，新時代地產順利供股集資1.2億，頓時威水香江。

當前公司總股本為38870萬股，股價為2.05港幣，總市值為7.96億；

林祖輝持股13520萬股，占股34.8％，市值為2.77億。

但林祖輝卻發愁了，他空有股票，卻沒有現金，個人現金流僅1300萬。

並且，他個人還負債5000萬，其中欠王啟霖3000萬（炒會德豐借了1000萬，注資新時代地產借了2000萬），銀行抵押《GOOD》雜誌借款1000萬（用於第一次供股），欠方進1000萬（注資借700萬、投資電影借300萬）。

這就是蛇吞鯨的後果，若是新時代地產發生意外，林祖輝簡直要被債務逼得入贅王家。

手上僅1300萬的現金肯定是不行的，因為萬輝出版社需要借殼上市，林祖輝需要一筆買殼的錢。

出版社賬上確實有錢，但其實也是杯水車薪，而且那筆資金要等到上市前，然後抽空用來還債；電影公司的票房也指望不上，9月15日上映，具體能分多少也是未知，而且這筆資金可能也需要還債。

很快，林祖輝似乎想起了什麽，從抽屜拿出一份資料研究起來。

一會兒，他又撥通了一個電話。

“黎經理，美元/日元的最近一周的價格走勢，能不能口述一下給我！”

“好，謝謝！”

打完電話，林祖輝迅速在紙上補上最近幾天的美元/日元走勢，然後研究起來。

很快，他發現一個機會！

他在2月底，用1100萬港幣動用了50倍杠杆賣空美元/日元，當時均價買點為261.5；經曆半年的下跌，居然隻跌了24.5，目前價格為237。

也就是說，他的市值已經有了5500萬港幣，大賺了4000多萬。

當然，這個錢他不會取出來的，它是明年自己的事業底氣。

林祖輝之所以說是有個機會，是因為他清晰的記得1985年年底，美元/日元的匯率是200點左右。

而如今距離1985年結束，還有4個月多一點，這期間居然有37點的跌幅。

若是他以部分股票做抵押，拿出一筆資金繼續做空，他在年底說不定就可以獲得一大筆資金。

他在紙上計算起來：

美元/日元最近幾十年最高點為262點，這是鐵的數據，不可能因為自己幾千萬的資金而發生改變。

目前，美元/日元點數為237點，若是10倍杠杆，如果突然漲到260點，他就會爆倉；但是很顯然，那是不可能的，他記得沒有這種巨大的波動，也不符合日元升值的市場規律。

想想看，四個月時間，從237點漲到260點，再跌至200點；就這個走勢，就是美國財團也難辦到。

對，自己最多抵押3000萬股新時代地產的股票，如是按照七成的貸款率（新時代地產股票保值），就能貸款4200萬；自己再湊800萬，拿出5000萬以十倍杠杆做空。

年底，僅這一筆資金，自己可能就能獲得8000萬的純利。

至於風險，零風險！

（PS：此時主角尚未想起‘廣場協議’會在九月下旬簽訂，後麵有想起，追加了投資。）

沒有那個傻瓜大鱷會為了5000萬的資金，而去將美元/日元拉升到260點，其付出的代價，恐怕就是5000億。

而林祖輝就算失去了5000萬資金，也不是致命的；他還擁有1.05億股新時代地產股票，占總股本的27％；王啟霖占股13％，兩人合起來就是40％，這個絕對安全。

而且銀行抵押並不會將股票賣給別人，自己隻要保證新時代地產股價不跌，出售一部分即可。

幹了！

三天後，林祖輝出現在匯豐銀行外匯部門。

黎宏明熱情的接待了他，這可真是財神爺啊，當初投資的1100萬，變成5000多萬；這要是擴散出去，香江恐怕要將這位小爺捧上天。

林祖輝先是確定了一下美元/日元的行情，發現居然又漲了1.2點，目前為238.2點；三天的貸款時間，居然讓多賺1個點。

林祖輝將自己的來意說明後，黎宏明沒有以前那麽吃驚了，畢竟眼前的年輕人，掌握著一個市值近八億的地產上市公司，還有一家年利潤千萬的出版社。

5000萬的保證金，10倍杠杆，也不過5億港幣而已，不會被人特意狙擊的。

接下來就是辦理手續，林祖輝委托匯豐銀行在236點上方買入空單。

又過三天後，林祖輝來到匯豐銀行拿到交割單，居然是在均價238點的水平，這簡直是讓林祖輝立於不敗之地。

當然了，這個漲勢不排除要漲到240點以上，林祖輝也好不擔心，他的爆倉點可是在261.5。

……

8月30日，星期五。

林祖輝和梁真勳乘車前往本島拍賣所，今天是1985年的第一次官地拍賣會，新時代地產自然也不希望錯過。

今年4月份的時候，港府拿出‘金鍾地王’拍賣，目的在於振奮香江的地產業；但那場拍賣會就一幅地‘金鍾地王’拍賣，港府並沒有拿出其餘官地拍賣。

這一次，被稱之為今年的‘第一次官地拍賣會’，原因是足足有19幅官地拿出來拍賣。

官地整體的質素，肯定要比市場流通的土地更好，麵積也更大，所以有實力的地產商是不會錯過的；至於一些小地產商，自然很少參加。

新時代地產當然還屬於小地產公司，但是林祖輝卻堅持要參加，並且特意準備了7000萬的資金，是八月下旬集資1.2億剩下的。

在車上，林祖輝叮囑道：“本島的高級住宅土地目前在700元每平方尺左右，今天凡是10萬平方尺上下的土地，都是我們的目標。我的策略是，假設有3幅7萬平方尺到12萬平方尺的土地，由我這個‘愣頭青’來喊價。我會裝成大豪客，將第一幅地喊出一個高價，並趁對方不注意，丟給他，我們再裝作可惜的樣子。這樣一來，在後麵的兩幅地，我們回轉的空間就大了，畢竟那些地產商雖然有錢，也不見得和我這樣的愣頭青比財力，最後還得被拍賣所宰一筆！”

梁真勳點頭說道：“老板倒不是‘愣頭青’，而本身將新時代地產的市值增加10多倍，僅用了半年時間，這樣的人在外人眼裏，肯定是有傲氣的。他們甚至會認為老板你在賭氣，所以心有畏懼也是有可能的。我覺得這個策略可行！”

林祖輝雖然剛入地產行業，但心也有傲氣，想開發一個中型樓盤，提升一下公司的士氣和整體素質。

10萬平方尺的土地，按照地積比率3.5倍計算（可能更高），就是35萬平方尺的樓麵麵積；如果明年下半年售期房，本島的住宅物業恐怕在900元每平方尺左右，可銷售3.2億。按照兩年的工期，地皮費7000萬＋建築費8000萬＋納稅3000萬，每年三成多的利潤，還是比較劃算的。

地積比率還可以提高，售價也有可能提高，每年四成的利潤都有可能！

當然了，就是每年兩成的利潤都可以做，反正地產公司隻需要出一個土地購買費，其餘資金全部通過銀行貸款和期房銷售來搞定。

重要的是，開發出這樣一個樓盤後，新時代地產就相當於跨入中型地產公司。畢竟35萬平方尺的樓麵麵積，足足可以有六七百套住宅的小區。

雖然新時代地產隻有六七千萬的流動資金，但卻無需擔憂付不起價值七八千萬的土地款，銀行樂意借貸，畢竟上次集資1.2億後，新時代地產的負債率相當於降低了很多。