時間匆匆，轉眼又是新的一年。

今年（1997年）是一個兼具多重意義的一年，對於大多數香江市民來說，他們迎接新年的心情，與世界其他國家人民不大一樣；就在去年12月中旬，香江選出了首任行政長官董先生，也就意味著——香江由分隔到開埠，由崛起到騰飛，又由談判到回歸，曆經滄桑的香江，終於走到曆史性的一年。就在這一年，英國殖民統治畫上句號，港人治港正式展開。

林祖輝知道，也是這一年，經曆多年高速增長的香江經濟、樓市、股市，上半年依舊表現十分突出；不過，到了下半年，在亞洲金融風暴的衝擊下，香江經濟也從高位回落，並陷入長期不景氣的境地。

不過，他有理由相信，這一世的香江經濟因為他的出現，而變得大不一樣。

他倒不會做什麽大英雄，去和大勢進行博弈，畢竟他從來不會逆市操作。

香江經濟真正的不一樣，是因為‘文化興港’、‘科技興港’已經擁有了堅實的基礎；隻要一旦成為香港的大方針，那麽香江經濟就會像韓國、新加坡一樣，率先從金融風暴中恢複過來，並迅速發展。

與此同時，林祖輝及其公司龐大的資金，也會在一定的時間段，大舉投資香江樓市、股市，成為經濟反彈的領頭羊。

……

1月2日，星期四。

新曆新年後的第一個工作日，林祖輝來到新時代集團的辦公室。

上午，陳曉芬來到他的辦公室。隨著陳斌的工作轉移至全球業務，陳曉芬這個銷售精英出身的高管，開始抓起新時代集團在香江的地產業務，從拍地、設計，再到施工、銷售等環節，她都需要抓主要責任。

當然了，陳曉芬的能力無需質疑，林祖輝用得很放心，更何況還有如此多的高級職員呢！

“老板，地利根德閣二期76個住宅單元，昨日全部售罄，回籠資金23.66億港幣。按照持股比例，新時代集團可以分7.1億。”

有七成股權是恒金置業的，也就是林祖輝私人的。

林祖輝點點頭，地產行情太好了，平均3000多萬的半山豪宅，都用搶來形容銷售情況。

而在去年，整個豪宅上漲40～50％、普通住宅25％，就連股市都漲了32％，以13600點收市。

本來，對於這樣的豪宅物業，各大地產商一般是在去年一開始先以低價推出豪宅新樓盤，結果市民蜂擁認購；其後，發展商再趁勢加推及加價，任然無礙認購熱潮，那就繼續加推及加價，將豪宅推高。

而在豪宅的帶動下，普通住宅自然也就暴漲起來。

“今年上半年，所有豪宅可售項目，皆要全部售罄。當然，地利根德閣三期，不做考慮。”

陳曉芬點點頭，說道：“沒問題，以目前市場的火爆，不存在銷售壓力，普通住宅也是如此。”

林祖輝馬上就說道：“既然市道如此好，你放出風聲，新時代集團有意出售‘娛樂行大廈’。我給你個最低價格38億，你看著賣吧！除此之外，像是怡東商場、匯景花園商場……樂基行大廈、樂古大廈……都準備資料，上半年爭取高價出售。”

他一口氣說出五個商場、五幢大廈，商場都是20萬平方尺以下的非中環商場，大廈則是原來收購樂古置業的四幢重建物業加娛樂行大廈。

陳曉芬內心大吃一驚，要知道在他們這些高管心中，老板對收租物業比較重視，這一口氣就準備賣五幢大廈、五個商場，這是要發生什麽嘛？

“好的，我盡快準備資料！”話雖如此，但林祖輝的話就是新時代集團的天，陳曉芬沒有太多的思考就回答道。

林祖輝點點頭，說道：“注意影響，上半年出售就行。還有那些零散的收租物業，都要考慮出售。”

“嗯，我知道了！”

像這種地產市道好的年份，一年物業成交的金額是七八千億港幣以上，市場容量還是很大的。

這也是為什麽，在去年市道還不錯的情況下，新時代集團也就是在普通住宅上‘大力出售’，林祖輝有意在今年上半年完成‘名貴物業’出售。

不一會，梁真勳來到林祖輝的辦公室。

“老板，去年純利大概是280億元，全是正常性盈利，海外收益占比30％左右。”梁真勳高興的說道。

1996年，新時代集團沒有非經常性盈利，因為投資的黃金還沒有平倉；就算如此，全年盈利水平也增長了約10％。

這個成績很不錯了，因為1995年的非經常性盈利高達40多億港幣，相當於正常性盈利暴漲了20％多。

林祖輝笑著說道：“業務大概分部盈利情況，說說！”

梁真勳點點頭，立馬娓娓道來，海外主要是美國的寫字樓和購物中心，以及酒店盈利；香江的非常地產業務主要是恒昌控股的貿易業務（汽車、糧油等）、航運、零售，內地業務也開始貢獻了超過十億的盈利；剩下的，幾乎就是香江的地產供應的。

整體來說，香江地產（發展地產和收租地產）的利潤供應，已經隻有60％不到了。

林祖輝說道：“公司資金情況不錯，繼續保持！除了亞馬遜購物中心、朗庭酒店集團的支持，公司其它方麵要謹慎起來了。”

跟著林祖輝久了，這些高層能從林祖輝的一舉一動中，看到很多東西，比如林祖輝最近一年開始，有意減少在香江地產的活動，有意讓新時代集團現金流充沛，背後的用意，這些高層似懂非懂。

“好的，我記下了！公司目前賬上360多億港幣的現金流，比集團債務還多出一點點！”

林祖輝點點頭，說道：“繼續保持！最近公司賬上現金流增加的很快，要把賬務做好、做準確！”

“沒問題！”

待梁真勳離開後，林祖輝嘴角露出一絲笑容，有錢的日子正好！

他前世看過李超人的采訪，發現香江商人最注重的就是現金流，意思就是我手中有錢，就可以隨時投資一些新項目、新領域。

香江商人的這些必備手法，正是後世內地商人欠缺的，要知道，香江商人經曆了‘七三股災’、‘八二暴跌’、‘八七股災’這些曆史大起大落，期間多少同行倒下去，可以說是累累白骨的教訓。

新時代集團在亞洲風暴來臨時，手中的現金流差不多在800億左右，堪稱巨量級別。

除此之外，屆時黃金期貨平倉，可能也能回籠大幾十億港幣。

更不要說，還有美國股市的資金、英國股市的資金、日本股市的資金，九十年代末妥妥的上千億港幣。

最後，還有英國的電訊產業，也能套現800～1000億。

這麽多資金，足以讓新時代集團在千禧年的時候，成為一家資產近萬億的世界巨頭。

……

新時代集團欲出售‘娛樂行大廈’，很快在地產小圈子裏引起很大的轟動，因為娛樂行這樣優秀的大廈，簡直就是搶手貨。

希慎置業。

利氏家族幾名董事和管理層，也在第一時間開會討論——進軍中環的問題。

利定昌略帶興奮的語氣說道：“這幢大廈我們非常需要，當年新時代集團在我們的銅鑼灣大本營，修建了嘉蘭中心，而如今，娛樂行大廈也是我們挺進中環的好機會！”

談起嘉蘭中心，眾人都看了看利定昌，心道若不是你去當什麽白騎士，得罪別人，也不至於讓別人發動‘閃電戰’，在恩平道快速不計代價收購舊物業，最後就連利氏家族的恩平道1號，都隻能拱手相讓。

那可是60萬平方尺的大廈，比現在這個娛樂行大廈價值都高多了。

利蘊蓮謹慎的說道：“林祖輝是一個比較重視收租物業的人，新時代集團為什麽現在出售娛樂行大廈？”

利希慎是鴉片大亨，一共有17個子女，一般來說外界隻知道利孝和、利銘澤最有名氣，而且都非常有影響力；而利蘊蓮就是利孝和的女兒，利定昌則是其他房的子女。

利氏家族成員眾多，倒沒有發生家族爭產的情況，反而比較團結；不僅僅如此，利氏家族人才輩出，完全沒有‘報應’的說法。

可能這個報應，在利希慎身上已經用掉了，利氏家族後人都靠著自身的努力，改變了家族命運；比如利銘澤追隨過國父，抗擊過小日本，這就是德。所以‘報應’也是不完全存在的，關鍵是要去改變命運。

利定昌說道：“這還不簡單，國金中心總計投資450億港幣，足足480萬平方尺物業，新時代集團放棄小型大廈也是情理之中。”

眾人點點頭，他們並沒有懷疑什麽，畢竟現在市道正好，就是有人拿槍指著大家，大家也認為市道好，香江回歸後依舊經濟前景無限。

有利氏董事說道：“不錯！這些年，我們希慎置業都是利用自有物業和利氏物業，進行重建升級，如今我們已經全部完成這些項目，收租物業450萬平方尺，實際上可與中環的置地、尖沙咀的九龍倉，分庭抗禮，稱雄一方。是時候，銳意進取一點了。”

稱雄一方，大家頓時認可這個說法！

當然，新時代集團是稱霸香江的收租大戶。

很快，希慎置業決定加入收購娛樂行大廈行業，並且表現出很大的欲望。

……

幾天過後，陳曉芬來到林祖輝的辦公室，告訴他一個好消息。

“老板，娛樂行大廈已經售出了，總價39.6億港幣，買家是希慎置業！”

林祖輝抬起頭，臉上的表情很淡定，因為他算定希慎置業在完成自有物業改造後，勢必渴望繼續發展‘收租物業’，如此好的機會，他們怎麽可能放棄呢！

“好價錢！”林祖輝誇獎道。

陳曉芬笑著說道：“今年上半年，要延續去年下半年的地產火熱，所以物業不愁賣！你不知道，連謝瑞麟都開始大舉進入地產界，打算第三次征戰地產了，據說資金有20億！”

林祖輝一愣，忍不住低聲說道：“還有這種運氣的人！”

原來，據他所知，謝瑞麟做珠寶有一套，是香江珠寶第三，僅次於周大福、周大生，甚至還高過LEIT集團旗下的六福珠寶。當然了，這也是內地還沒有開放珠寶市場，否則六福珠寶也不會如此。

謝瑞麟做珠寶有一套，但是做地產簡直就是個‘大倒黴蛋’，在1981和1982年時，謝瑞麟因為不滿足於單純做珠寶生意，便貿貿然涉足地產和眼鏡零售業務，用珠寶生意賺來的資金大手買入商鋪和物業。就在此時，香港卻遇上中英談判引發的信心風波，地產價格應聲大跌，謝瑞麟在此役铩羽而歸。之後他重新投入自己的老本行珠寶事業，在艱苦經營之下，謝瑞麟珠寶在1987年正式上市。

1987年公司上市後不久，那股壓抑了數年的雄心，使他變得有點急功近利。1990年他成功奪得裕興地產公司控製權，作為集團投資地產的旗艦。他一下子買入大量的物業，使集團負債比率高達140％，單是利息的支出已達7000萬元。負債過重下，謝瑞麟必須想辦法減債，於是他又在同年6月把裕興股權連同灣仔地皮一並以2億元出售，賣給了英皇集團主席楊壽成。沒想到，港英政府與大陸方麵就新機場談判漸趨明朗，更在當年7月中簽訂新機場諒解備忘錄，樓價上升得如坐火箭，結果楊受成在該地皮之上建成英皇集團中心，總值約20億元，而謝瑞麟隻能眼巴巴地看著這“肥美的燒雞”落入別人的口裏。謝瑞麟氣得差點吐血，就那麽幾個月時間，讓他損失了一生的財富。

兩次地產大敗，並沒有讓謝瑞麟吸取經驗，如今居然又來了第三次。

這一次顯然不會有那麽好運了，因為這次地產跌幅最大，周期最長，破產的人比1982年還多。

既然謝瑞麟找死，林祖輝決定將‘謝瑞麟珠寶’也想辦法收購掉，省得看到那個小老頭囂張。原來，林祖輝有次和自己女人出去吃飯，謝瑞麟居然帶著一個年輕女孩上前打招呼。這本來沒有什麽問題，但是他對自己的女人有股‘輕視之心’，大概是因為覺得林祖輝也和他一樣，是那麽隨便的男人，隨便找個女孩子一起吃飯。殊不知，能和林祖輝一起出門吃飯的女人，都是他的妾室。

陳曉芬離開後，林祖輝在辦公室裏顯得心情很不錯！

看別人虧錢，好像比自己賺錢更容易讓他滿足，不知道這種心態是什麽道理。

最終，林祖輝安慰自己，這是因為前世思想的主導。

……

娛樂行大廈，以39.6億港幣的天價售出，在香江引起了巨大的轟動。

單價2.2萬多每平方尺，更是創造了香江物業交易的一個記錄；與此同時，香江的地產再次因為這樣的消息，繼續突飛猛進。

至於有沒有細心的人，關注到新時代集團為什麽要出售娛樂行大廈，肯定有，但他們不會在意太多。

新時代集團這幾年，在海外投資的資金很大，雖然新時代集團給出的理由是‘香江太小，已經容不下新時代集團’，但大家還是知道，林祖輝先生的目光就是全世界；與此同時，中環機鐵總站上蓋物業，足足投資450億，也是讓人迷惑的存在，畢竟如果林祖輝不看好香江，就不會斥巨資投資這個項目了。

所以，出售娛樂行大廈的影響是有，但卻是正麵的影響，香江物業在這種消息的刺激性，反而交易更加活躍起來。

其實，娛樂行大廈在前世是以36億多的價格出售給希慎置業的，還被香江商界列為劉鑾雄的經典案例，因為希慎置業在2005年出售時，也才27億，足足虧損了9億多。

新時代集團能以超出3億的價格出售，並不稀奇，一兩個時間有這種漲幅的可能；更何況這種大廈，沒有非常具體的標準。