5月26日。
港府拍賣新財政年度首期2幅土地，第一幅位於粉嶺聯和墟，底價18億港元，媒體依據市場行情，預計成交價在28～30億；第二幅在元朗風琴街，起價4.8億港元，預計成交價7～8億港元。
預期的成交價自然屬粗略估計，依據是以往的經驗，但一切得看拍賣的結果。行業人士大都預測，成交價會高出政府底價的20％至30％。
拍賣結果“爆冷”，在毫無競爭氣氛之下，以略高於底價成交。
粉嶺的一幅地，成交價為20.4億港元，比預期的28～30億港元低了許多；
元朗一幅地，以5.1億港元成交，也比預期的7～8億港元低了3成多。
消息傳出，股市驟起拋風，其中地產股跌得最凶。
香港各大報章紛紛報道此事，“內幕”漸漸“大白”。
據披露出來的“事實”，香港主要的華商及英資地產商，在拍賣前夕“密聚”於咖啡室，其中有長實的周年茂、新時代的梁真勳、新地郭炳江和陳巨源、新世界梁誌堅、恒基溫文儀、恒隆陳啟宗和袁偉良、太古地產簡基富……
人們懷疑發展商在拍賣前已“斟掂數”，但他們事後聲稱隻是就地產商會會務召開會議。
有人對此仍持懷疑，拍賣競投如戰役，拍賣前夕各家都進入臨戰狀態，哪來這份“閑情雅興”商議與拍賣無關的事？
當天拍賣開始，拍賣官以18億港元開價（粉嶺一幅地），每口叫價加2千港元。開投後竟有8分鍾沒有買家承價，在拍賣場，無人承價競價8分鍾可用“漫長”一詞。其後南豐首先承價，百保利競價，再後新世界叫價至19.8億港元。幾大競投財團“咬耳仔”異常忙碌，承價競價之中，各財團大聯合終於完成，最終由南豐出麵以20.4億港元投得。
這幅地的買家有13家發展商，它們是長實、南豐、新時代、新世界、新地、信和、嘉裏、恒隆、恒基、太古、百利保、新加坡發展銀行、中國海外。其中大古是英資；信和、嘉裏、新加坡發展銀行是東南亞僑資的在港公司；華夏海外是中資，隸屬華夏建設部。
據稱整項發展計劃總投資約30億港元，由長實出任項目經理。
第二幅元朗的地拍賣，簡直就是第一幅地的翻版。起價4.8億港元，每口1000港元，隻叫了三口便徹底冷場，拍賣官隻得以5.1億港元落槌。第二幅地財團組合數更多，達15個。除上述的13家財團外，莊士企業及廣生行亦欣然加盟。
參加拍賣會的采訪記者及“觀察家”頓時議論紛紛。
有人認為這是發展商以行動向港府擺姿態，切勿以強硬措施冷卻樓市，否則會影響賣地收入；亦有人擔擾發展商壟斷組織買入低地價，可以賺取驚人利潤。
5月27日《大公報》發表社論。社論說：
“可以說，這是近年拍賣場上少有的冷落景況。以往，多半競投激烈，屢創新高……事實上，（官地）地價一下子暴跌1／3，也終究不是香港整體經濟之福。以5月26日賣地的反應為例，股市就首當其衝受到影響，地產股急跌，投資者不知所措……”
地價太高，要回一回；樓價太貴，與市民的購買力脫節，要作出調整。這是大家的共識，也希望能見到這種情形有秩序地、溫和地、緩慢地出現，而非急升之後出現暴跌。5月26日的賣地，是特殊環境、特殊因素的產物，不能以此為準，否則，會添增香港經濟的不穩定性，對平穩過渡不利……
對5月26日賣地場上發展商‘聯手投地’的做法，不少人有異議。這並非不容許發展商組財團購入土地，而是不能出現變相壟斷的局麵。倘若真如此，就不是一個公平的市場了。
《資Z家》雜誌稱：“70年代以前，香港官地拍賣場中經常出現地產商合作竟投土地……隨著官地拍賣製度及付款條件製度化，加上地產發展商自律，過去那種聯手壓價、私下分利的方法已不複見。今次重施故伎，引起公眾人士猛烈抨擊。”
市場人士分析，自半年多來，港府不斷收緊對買賣樓宇的限製，樓市較年初下跌15％，平抑樓價見效，置業者持歡迎態度，地產商卻耿耿於懷，故聯手壓低地價，向港府示威，不要步步緊逼。
又有人認為，地產商聯手壟斷地價，必減少政府的庫房收入，政府的錢，還得用在香港，倫敦又拿不走一分，地產商以犧牲政府庫房收入為代價，實不可取。
還有人認為，地產商“執了平貨”，並不會“平買平賣”，置業者休想買到平樓，地產商壓低地價，隻是為獲更驚人利潤。
批評譴責之詞，從四麵八方湧向地產商。
這批地產商，甫與港府“交火”而“大獲全勝”，卻未聞一聲喝彩聲。
他們立即在香港處於“孤立”的境地，這是他們始料不及的。
香港地產建設商會發言人兼新世界發展總經理梁誌堅說：“日前地產發展商聯手買地，不是早有預謀去壓低地價。當日在拍賣官開價後8分鍾，都無人承價，令發展商擔心倘政府收回該幅地，會影響日後地價，故他們決定聯手投標。”
“過了8分鍾都無人應價，發展商都吃驚。現在樓市淡靜，樓價在兩個月以來跌一成多，加上政府即將公布遏抑樓價措施，發展商看不透後市，故聯手出價壓低風險。”
梁誌堅還聲明：“不是每個地產商都能拿出幾十億港元來投資此項目，隻有聯合多家共同發展。地產發展商確有誠意與政府合作，一齊打擊炒樓風氣。”
有分析家認為，梁氏的解釋不足信服於人，包括新世界在內，至少有七八家有單獨財力發展此項計劃。況且可賣樓花，而非現樓；不必一次拿出，而可分期多年發展。
《明報》載：“新世界發展主席鄭裕彤5月28日出席一項典禮後，否認有關地產商聯手壓低地價，並表示地價反映發展商隻是為分散投資風險。”
長江實業主席李超人5月28日出席華夏房地產展覽會，向在場的記者強調：“絕對沒有向港府示威這回事。”他還表示：“在目前情況下，大家分擔小小風險，這就是我的見解。”
不過市場人士也不認同李超人的話。
超人在香港“1968”和“1983”的地產低潮，尚敢人棄我取，冒險大量收購土地。在拍賣場上，超人“擎天一指”更是赫赫有名。
故有分析家認為，超人這番如此謹小慎微，令人費解，這與長實數百億現金儲備，實不相符。
據稱，處世“圓融”的李超人，已指示長實董事周年茂辭去這兩幅土地的項目經理，以免市場指責長實領頭與政府“對著幹”。
林祖輝也在一次活動中，被記者圍住采訪這個話題，他坦然的說道：“目前來看，各大發展商都有意配合政府，一齊打擊樓市，不宜追高投地，所以大家分散投資。地產調整已經無可避免，這種情況有利於剛需者置業。”
媒體分析，林祖輝家大業大，觀其態度和行為，似乎不是很在意地產利潤；此次新時代集團加入其中，不過是順勢為之。
……
6月2日，又丟“銀紙”、又失“麵子”的港府，推出更嚴厲的打擊炒風措施：
中長期措施：計劃在幾年內增大土地供應量，增加公屋、私人樓宇“中價”單位的供應量，以保證樓市穩定。
屬首階段的措施有：內部認購由5成降至1成；由目前入夥前2年可賣樓花，改為人夥前6—9個月始可賣樓花；買樓按金由現時5％提高到10％，等等。
港府有關官員稱，政府稅收減少並非最重要考慮因素，最重要的是令普通市民有能力買到理想單位。
香港地產商“審時度勢”，明智地發表聲明表示“原則讚同”港府打擊炒風的措施。
香港地產建設商會發言人、新世界發展總經理梁誌堅，表示對港府遏製樓價措施原則上支持，並認為措施可以有效阻止炒家入市。但對於措施縮短賣樓花時間及限製買家簽契後才可轉售物業則有保留。
他說：“今次公布的措施十分全麵，兼具短期內打擊炒家入市，遏抑樓價數個方法和長遠措施的增加土地供應，可緩解香港住屋需求緊張的情況。地產建設商會是會盡量同政府合作，遵守及執行公布的措施。”
措施實施後，香港樓市炒風漸淡，樓價下挫。
用戶歡欣，炒家悻悻，發展商多持悲觀態度。
……
新時代集團的會議室裏，林祖輝召集一些高層，製定了新的戰略。
林祖輝說道：“官地拍賣照舊購買，但不要太突出，能坐穩香江四大發展地產商，又能保持穩定的土地儲備，就可以了。”
他現在不怎麽參加官地拍賣，所以提醒大家一下。當然了，每次官地拍賣之前，他肯定就有了詳細的資料和預案，會和陳斌他們溝通好的。
陳斌點點頭，說道：“好的，我明白老板的意思了。”
大家紛紛表示附和，也能理解老板的態度，新時代集團現在綜合投資比例很多，不再是一家單純的發展地產商。
林祖輝又說道：“今年住宅雖然較年初已經下跌15％，但市場交易不會馬上遇上大寒，銷售部要抓緊出售樓盤，價格不要帶動再降價，但可以搞些促銷活動，比如抽獎送黃金、歐美旅遊……總之，我們要多花點心思出售，但又不要帶頭降價。”
這個所謂的降價，就是‘不頂爛市’的意思，周圍樓盤是什麽價格，那就是什麽價格，不去搞惡性競爭。
陳曉芬說道：“好的，我們一定多花心思，努力銷售。”
林祖輝點點頭，又對大家說道：“其實吧，就算新時代集團在這個調整期銷售不佳，對集團影響也不是特別大。而且我始終相信，此次調整是由內部的挑戰引起，遠沒有外部大因素那麽有威懾力。所以，調整期一過，房價又等大漲，這就是我不是很急的原因。”
對於自家老板的分析，眾人一向非常肯定的。
梁真勳點點頭，說道：“財務也沒有問題！”
雖然說，老板又安排了50億港幣的股票投資，但出於對老板的信任，梁真勳相信這些投資都會有非常可觀的利潤。比如投資的美股，今年又有10％左右的利潤，總市值已經10億美元了（總投資4.5億美元）。
除此之外，公司今年還能擁有大量的收益，年底存個80億～100億也不是沒有可能的。
很快，大家知道接下來一年多該如何發展了。