香江股市在今年（1993年）的前五個月表現十分的亮眼，升幅三成多的好成績也讓大多數股民賺了大錢，從年初的5500點不到，至5月中已經突破至7200點。

林祖輝的個人投資公司——恒金投資，因為年初開始做期指合約，也是大賺近10億。

地產方麵，從年初開始，豪宅樓價穩步上揚，四五月份更是交投旺盛，售價在2個月升幅達2成。在豪宅樓宇的帶動下，中小型住宅單位價格再度飆升，平均價格逼近5000元每平方尺的大關。

而又在住宅樓宇的帶動下，香江寫字樓的租金和售價，均大幅攀升，中環和灣仔的甲級寫字樓在短短半年不到的時間，就已經上漲約2成，全年預計可以漲至3成以上，中區更是可能達到4成漲幅。

隨著繁榮商業區從核心地帶向邊緣擴散，香江的商場、店鋪市道亦有不俗的表現，尤其是港島的灣仔、銅鑼灣、北角及尖沙咀表現最為理想。從銅鑼灣區看，自從崇光百貨公司開幕、及時代廣場落成後，該區人流激增，吸引了不少大型連鎖集團在附近開設分店，令該區租金急升。此時，香港的商鋪租金在全球12個主要城市，高居榜首；其中銅鑼灣的一店鋪每平方尺每月租金3429港幣，有買家出價19萬每平方尺購買，後因為業務惜售而擱置。

樓利滾滾而來，各大地產商、代理商、炒房客，紛紛喜笑顏開；外資更是開始紛紛進入香江的證券、地產，打算分一杯羹。

5月22日，星期六。

上午，林祖輝在新時代集團的辦公室，和地產核心高層開了個小會。

他說道：“五月中旬，港府公布了年度‘官地拍賣’計劃，股市隨即暴漲。從這一點來看，樓市還會持續好幾年旺盛。因此，我們要在1993～1995年，這三年時間進行大舉拿地，不能比新鴻基、恒基落後，以免造成將來的後勁不足。”

最近一年多，新時代集團在土地購買上，沒有以前那麽激進，但也保持著香港地產商前列水平；其根本原因，還是因為‘錢’不夠多。

陳斌點點頭，說道：“由於地產大旺，我們公司的利潤源源不斷的產生，確實可以加強土地購買了。不過現在各大地產商紛紛膽大追高，官地拍賣會也不是那麽容易拿地了。”

這倒是實話，行情越好，越有人追高購買；行情越是差，大家越是膽小謹慎。

不管怎麽說，新時代集團會在這三年盡可能的加強土地儲備；至於九六～九七，自然不會去追高了，本身那一年半是最後的瘋狂，相反還得趁高出貨。

所以說，最近的官地拍賣會，若是有好的地皮或豪宅地皮，新時代集團會盡可能的多拿一點，畢竟有大量的現金流襲來。

香江的地產，目前還是占據著集團的絕對利潤來源，新時代集團雖然已經多元化成功，但海外和內地的投資，目前還沒有產生太大的回報。

比如曼哈頓的物業租金，每年確實有十億多的租金純利，但那筆投資的利息就需要支出近四成，八幢摩天大廈目前的年回報率是7.5％。這還是低價購買的情況，否則估計隻有4～6％的回報率。

所以說，美國佬的錢不好賺，前世內地大量的華企在2010年以後大舉購買曼哈頓寫字樓，當時正是價格高的時候，結果虧得底褲都不剩。還有企業來香江購買物業和地皮，幾乎沒有賺到錢的，成為香港地產商的韭菜。

水平實在太差！

深層次的原因，其實就是剛剛改開沒有多少幾十年，大家的國際商業眼光還沒有培養起來。

和大家聊了一下公司地產的大方向，大家信心十足的離開辦公室，投入到工作當中。

……

跑馬地，豪東酒店。

15樓卡拉OK包廂裏，楊壽成、程龍、黃玉郎等一班朋友，邊飲邊唱，正在聚會。

期間，大家討論起T恤的‘公仔’（漫畫圖案）設計，黃玉郎滔滔不絕，大有香江漫畫第一人的架勢。

黃玉郎是去年下半年從赤柱服刑結束的，判了4年，實際服刑2年。當時他出獄，赤柱監獄前‘恭候’的有記者，還有他的舊部和徒弟。黃氏仍是往昔的驕橫之氣，他攥緊拳頭說道：“我，黃玉郎在市場仍然叫座！”

然而現實是殘酷的，此時香江的漫畫界已經發生了很大的變化，那就是新流派——日漫風格占據了主流地位，其次是馬榮成、上官小寶的優質本土漫畫。而市場那些充斥著暴力、色情的劣質漫畫，被市場已經逐漸拋棄，甚至遭到港府的打壓。

黃玉郎確實可以憑借手中的禿筆，過上相當舒適的生活，但若是想再現輝煌，無疑是癡人說夢。

楊壽成現在也是傳媒企業的老板，對於香江漫畫產業的形勢那是相當了解，所以他說道：“現在外麵的T恤，印著的都是皮卡丘、妙蛙種子、小火龍、傑尼龜……還有印著的是柯南、櫻木花道等。整個香江漫畫產業，日漫風格又占據絕對主導地位了。”

黃玉郎不服氣的說道：“那是屈服於金錢勢力，我最近在號召一些香港知名漫畫家，再度共同探討本土漫畫的發展。我相信，香港人還是喜歡本土漫畫的。”

楊壽成笑著說道：“以你的本領，自然不愁沒有飯吃。但你知道萬輝漫畫社養著多少人嘛，我和林祖輝算是好友，據我所知，別人是打算將漫畫產業，打造成香江的支柱產業。據我所知，萬輝漫畫社今年的盈利，可能將突破8億港幣。”

黃玉郎大吃一驚，忍不住說道：“不可能！就算他們在海外有些市場，怎麽可能有這麽高的盈利。”

巔峰時期的玉郎機構，年盈利也不過1億出頭，這還是海外發行了不少的原因；這才幾年時間，萬輝漫畫社居然可以年盈利8億以上。

別說黃玉郎不相信了，相信很多人都不會相信。

楊壽成拍拍黃玉郎的肩膀，說道：“我這還是粗略估計，別人去年就已經盈利5.5億港幣，僅漫畫產業。萬輝漫畫社不僅僅是在做漫畫，而是在做漫畫產業鏈，漫畫、動漫、漫畫周邊都在做。他們的玩具工廠，在內地建的很大，貢獻了很大的利潤，你想想當年的忍者龜，就知道這裏麵的利潤有多大了。”

黃玉郎頓時泄氣，他看過《精靈寶可夢》，發現這部漫畫裏的寶可夢，種類繁多，而異常受到漫畫迷的喜愛，特別是那個黃黃的大耳朵‘皮卡丘’，更是享譽整個亞洲。

“一個香港人，幹嘛要把香江漫畫帶到日漫風格，我就搞不懂了！”黃玉郎抱怨道。

程龍說道：“這很好理解，和世界接軌，和亞洲接軌，我們現在拍電影也是如此，會考慮到好萊塢的市場。這一點上，我們就不得不服人家，林祖輝在香江的地位，遠不是那些地產商可以比較的，他開辟的‘文化立港’，為香江帶來了一個大型產業鏈，增加了幾千個工作崗位。”

眾人紛紛附和，在這一點上，大家不能說謊話。

雖然大家都是黃玉郎的好友，但大家必須提醒黃玉郎——香港漫畫，早已經不是你的天下了。

……

《漫客SHOW》誕生快兩年時間，穩坐香江銷量NO.1，香江本土銷量為27萬；加上海外和內地的非常正常銷量，每期銷量可達35萬本。

當然，僅憑《漫客SHOW》的盈利，連萬輝漫畫社日漫係的主筆、編劇等人工資都發不起。再加上漫畫的單行本、動漫的海外版權收入，可能才將成本賺回來，並有略微盈利。

真正盈利的收入，全部來自漫畫周邊，而且是來自《灌籃高手》、《名偵探柯南》、《精靈寶可夢》的三部頭部作品周邊——公仔、手辦、劇場版、真人版等周邊。

重要的是，最大的利潤來源國/地區，竟然是日本這個漫畫大國。

所以，萬輝漫畫社已經引起了日本漫畫界的注意和警惕，甚至有日本漫畫社不惜冒險進行同類題材的模仿、抄襲，因此也引起了萬輝漫畫社的律師函。

抄襲《名偵探柯藍》也就算了，畢竟這個版權很難界定，《名偵探柯藍》還有借鑒《福爾摩斯》的呢。

不過《精靈寶可夢》這個集寵物養成、戰鬥等為一體的漫畫，若是抄襲幾乎是一告一個準。

雖然，萬輝出版社的作品，也被日本漫畫界批評——整體質量（畫工）不如日本漫畫作品好，本來是和《龍珠》等日本優秀作品齊名的好素材，結果因為‘山寨日漫’而導致質量下降。

這大概就是日本人最後的自尊了！

實際上，日本漫畫界的批評是有些道理的，但絲毫不影響《灌籃高手》、《名偵探柯南》、《精靈寶可夢》三部作品在海外和內地的暢銷。

畢竟，細微的質量稍差，很難被漫畫迷察覺；事實上，萬輝漫畫社的日漫主筆，他們的薪資實在太高了，所以每部作品能聘請兩名日本漫畫優秀主筆，都已經是達到預算最高了；至於香江本土漫畫主筆，則做輔助漫畫主筆工作。

至於培養的漫畫師，隻能在《漫客SHOW》上畫些其它作品，目前尚且沒有出現可以成為海外暢銷的作品。