3月伊始，紐約曼哈頓。

富利地產投資管理公司，已經搬遷至自有物業——公園大道245號。

會議室裏，林祖輝望著華洋參半的高級職員，覺得這個配置很不錯；裏麵不少洋人高級職員，都是原來奧林匹亞約克公司的管理層，在裏切曼的介紹人加盟富利地產投資管理。

“會議開始吧，先說說‘富利1號’投資的項目目標！”林祖輝淡定的說道。

在二月下旬，新時代集團順利私募5億美元的商業地產基金，林祖輝將這隻基金交給了富利地產投資管理公司進行管理。當然，林祖輝是在親自布局投資方向。

富利地產投資管理副總裁larry（拉裏），進行了匯報：“BOSS，按照公司的投資大方向，我們找到了一個不錯的項目。”

林祖輝點點頭，然後示意繼續。所謂大方向投資，就是優先考慮紐約大學周邊的商業物業，而且最好是零售物業，即購物中心、商鋪。他剽竊了巴菲特的創意，認為學校搬不走，那麽周邊的零售物業自然也會很快轉旺。

拉裏認真的匯報道：“RTC集團（美國資產重組托管公司）在上個月透露出消息，一塊紐約大學城的零售物業打算出售，該物業目前無杠杆的收益率為10％（即不貸款購買）。”

不貸款收益率為10％，其實是偏低，意思若是貸款購買，減掉利息支出，收益率可能更低！

就在林祖輝覺得不是特別理想的時候，拉裏接下來的話，讓他眼前一亮。

“通過我們的調查，發現這個零售物業最大的客戶，占據著20％的出租麵積，但是每平方尺租金他們隻需支付5美元，而其它租客的平均租金為70美元每平方尺。”

這就拉流量的做法，這個最大的客戶一定是自帶流量的大企業，所以才讓原來的物業主如此讓步。這種情況在商業地產中，非常常見。

比如倫敦‘金絲雀碼頭’項目的前期幾幢寫字樓，也有大量的超低租金的租客，這是希望帶動整個項目的繁華的必要操作。

香江當然不需要，能給大企業打個八折，就已經是很大的讓步了，誰讓香江是寸土寸金。銅鑼灣的租金，是曼哈頓第五大道的兩倍。

林祖輝馬上問道：“最大租戶的合同什麽時候結束？”

拉裏說道：“還有九年到期”

九年到期，這個最大的租客不可能搬走，畢竟長期建立的老客戶是一筆重大財富。那麽，若是按照2001年租金，瞬間可以讓這九年的時間收益率提升至35％左右，因為這期間其它租客的租金也是在漲的。

70美元每平方尺每月，實在太廉價了，而銅鑼灣的商鋪已經是200～300美元左右，一旦美國經濟轉旺（應該就是今年開始），大學城附近的零售物業租金自然也可以提高。

林祖輝點點頭，說道：“繼續說下去，我很有興趣這個項目！”

拉裏高興的點點頭，將這個物業的地理位置、總麵積、總售價，一一做了介紹。

總計是9.02萬平方尺，售價在4億美元～4.2億美元區間。

非常理想的價格！若不是歐美經濟糜爛了三四年，那裏會如此便宜。

林祖輝做事一向果斷，馬上詢問道：“你們之中，有過零售物業管理經驗的人，請舉手示意一下！”

一眾富利高級職員紛紛舉手，高達七成左右，看來俱是商業地產管理豐富的高級職員。其實，華人置業的商業地產管理經驗，也已經成長為世界級的團隊，這幾年不僅引進了國外的管理經驗，還因地適宜的形成了自己的管理體係。

林祖輝點點頭，說道：“那好，拉裏副總裁就馬上牽頭，組建團隊去完成這筆交易收購。這筆交易可貸款五成，時機成熟，我們再重置按揭貸款，優化利潤率。”

拉裏高興的點點頭，說道：“好的，我們一定圓滿完成！”

接下來，林祖輝又安排眾人繼續搜尋曼哈頓的商業地產項目，並討論了管理上的內容。這期間，林祖輝表現出來的專業性，讓大家大開眼界，暗歎林祖輝不愧是世界大型地產公司的創始人。

對於5億美元的‘富利1號’私募基金，林祖輝的目的是——增加新時代集團和本人在香江的影響力，回報率其實也無需太高，每年15％以上便可以讓所有人滿意。而這隻基金中不少股東，有政府官員、商界名流，總之占據著香江的絕對核心力量。

‘富利1號’的五億美元資金，若無意外，已經花掉四成（貸款五成），剩下的六成資金隻需在今年完成投資即可。而後麵的項目，林祖輝讓大家擴大範圍，第五大道的零售物業、曼哈頓寫字樓、大學周邊零售物業……都可以考慮，但需要經過討論和審批。

……

結束一天的工作，自然少不了美人的陪伴，林祖輝和莫妮卡來到長灘的一家酒店用餐。

席間，莫妮卡總是含情脈脈的看著林祖輝，眼神是那麽的炙熱，她的眼睛是一絕，就像是會勾人；此時的莫妮卡，還是少女風十足，但已經有朝著性感發展的趨勢。

林祖輝拿著菜單點菜，很快就是一通高消費，期間服務員還忍不住提醒‘點得是不是太多了’，讓莫妮卡忍不住笑了起來。

“謝謝，我們不會浪費的！”

“好的，先生！”

待服務員離開後，莫妮卡羨慕的說道：“輝，你的英語真棒，給人非常的官方感覺！”

林祖輝忍不住笑道：“我都忘記了，你講的是鄉村英語！”說完，他忍不住學著莫妮卡的土味英語，頓時惹來美人的嬌嗲。

這女人很粘人，而且對待感情很專一，她不在意林祖輝的風流韻事，隻在意她的一畝三分地能不能每月耕兩三遍。這讓林祖輝忍不住想起，莫妮卡前世的丈夫出軌，這女人還肯為他生二胎來。看來，各國的女人都一樣……

莫妮卡突然說道：“輝，你會多少國家的語言？”

林祖輝思考了一下，說道：“差不多十種語言吧，熟練的有七八種，其它隻會簡單交流的句子。當然，意大利語我現在應該還算可以了！”

莫妮卡頓時抓到了關鍵點，說道：“如果我沒有記錯，第一次見麵的時候，你的意大利語言還隻是基礎，還比較生硬。我們交往了2年，你的意大利語已經非常優秀。”

林祖輝得意的點點頭，但接下來的話，讓他差點噴出來。

莫妮卡接著說道：“你熟練七八種語言，那是不是我可以理解為，你交往了七八個國家的情人。畢竟你那麽忙，還會去學習外語，一定是因為女人的原因！”說完，她好笑的看著林祖輝。

“我這個人不會撒謊，實話告訴你，我的外國情人就你一個。我比較喜歡學習，是因為我不想浪費自己的天賦。所以，你明白嗎？”

真沒有撒謊！

莫妮卡頓時信以為真，她當然不會知道，林祖輝的情人都是華人，除她之外。

“其實我也有這樣類似的煩惱，從小！”莫妮卡認真的說道。

林祖輝開始憋笑，頓時惹來莫妮卡的不服，嬌聲的說道：“你什麽意思，我話還沒有說完呢？”

“哈哈，沒有沒有！”林祖輝還是沒有憋著，他是個誠實的人，不太會為了女人放棄這種誠實高品格。

“一定有！說給我聽，不然今天你別想碰我！”莫妮卡雙手交叉抱住，就和小姑娘一樣。

她這個年紀，正是青春靚麗的時候，再過幾年就會發展為成熟、性感，讓人有種買一拖二的感覺。

林祖輝坦白的說道：“在我看來，你隻是漂亮，地球上最漂亮，可以稱之為‘球花’。至於智慧嘛，我們華夏有句古話，叫做‘X大無腦’，大概形容成你了。”

莫妮卡真不算聰明，實事求是的說！

但林祖輝還想說，莫妮卡其實沒有什麽內涵，隻有好看的皮囊，至少現在是這樣。她大學本來是學習法律，結果跑去做模特，做模特的時候又想去演戲，結果第一部戲被批得體無完膚。目前是一事無成，正因為這樣，前世才有大器晚成的《西西裏傳說》。

莫妮卡見林祖輝如此誠實，倒沒有生氣，問道：“那你喜歡我嗎？”

林祖輝自然是老實的點點頭，他就喜歡漂亮的，隻要不是那種喜歡給她惹麻煩的女人，管她有沒有內涵，光一個皮囊就行了。

莫妮卡滿足的笑了起來，然後講述起自己小時候因為太漂亮而非常煩惱……

這讓林祖輝承認，他是看過莫妮卡小時候的照片，確實非常漂亮，現在自然是更漂亮。

在酒店吃完晚飯，兩人直接回到莫妮卡在長灘的別墅。平常她也不住，但林祖輝安排人替她打掃、維護，所以隨時可以來入住。

兩人一回到別墅，就立馬擁在一起，本來就不經常在一起，所以每次兩人隻要在一起，幾乎是夜夜春宵，玩得非常嗨。

將莫妮卡的外套脫掉，隻見裏麵穿著非常性感的吊帶裙，好身材一覽無遺。

林祖輝的手放在了她的腿上，輕輕的扯起黑絲襪，然後鬆開，彈性十足。

“昨天是清純的莫妮卡，今天是性感的莫妮卡，你是個百變的尤物！”林祖輝靠近莫妮卡說道。

莫妮卡聽到稱讚，她手也不老實的下放，然後離在林祖輝嘴唇幾厘米的地方說道：“你永遠都是那麽強壯！”

“如果我不是強壯，怎麽能征服‘球花’莫妮卡呢！”

“我喜歡這個稱號，親愛的，愛我！”

千言萬語，都化為力量！

莫妮卡有四寶：唇、熊、臋、腿，林祖輝很認真的嚐試這些優點，他一開始是非常輕柔的，仿佛在欣賞藝術品一樣；雖然他很喜歡這件藝術品，卻可以保持著‘紳士風度’。

他實在太喜歡這件藝術品了，但現在還不是完全‘屬於他’，那怎麽辦？

倫敦的紳士會告訴你——搶！野曼的搶奪！

爭虎她，她就屬於你了！

所以，當林祖輝發現這件藝術品還不完全屬於他時，他就隻有撕開紳士的偽裝，進行野曼的爭虎。

“撕”

這是絲襪壞掉的聲音，這也是紳士撕破臉的聲音。

接著，便是炮、槍的聲音——趴趴趴，比暴風雨還猛烈。