5月伊始。
禮拜一，港府推出該財政年度的首次3幅官地拍賣，各大地產商再次磨刀霍霍。
事前，林祖輝本不想參加的，不過最後覺得自己還是‘重在參與’比較好，不然太過惹人矚目。
說來也是林祖輝高估了香江的各大地產商，他們其實並沒有‘太多’的市場敏銳度（呸，穿越者的嘴臉），哪怕是四大家族也是如此。以前他們之所以成功，並不是預料到危險來臨，而是保持著合理的債務抵禦風險，而一旦暴跌後，他們才展示出‘驚人的膽量’進行抄底。
林祖輝不一樣，他對市場非常敏銳，既可以預知危險提前減磅，又可以第一時間進行抄底；憑借這種本領，在一次大機會麵前，他能數倍於四大家族的獲利。
在最近的三個月時間，新時代集團係出售大量的優質物業，在市場上並不是什麽隱秘的消息；地利根德閣一座的出售，更是全港皆知。
大家如何評價林祖輝呢？
嚴重一點的說林祖輝是‘挖肉補瘡’，賣掉優質物業去投資萎靡的航運業（8億）、永安集團（8億）。
寬和一點的說新時代集團係的資金充足，貸款雖然高，但離三成都不及，完全可以繼續貸款完成大計劃——兩個大型屋邨、中環廣場、以及即將放出的‘中環花園道地王’。
大家不會認為有什麽危險來臨，就好比股市正旺時，股神站出來勸告股民，也未必管用。
拍賣會的現場。
黃氏父子見林祖輝親自參與拍賣，臉色有些不好，他們是地產大好友，但這位也是地產大好友；上次灣仔地王失利，已經給他們留下了一個陰影。
好在，今天的林祖輝表現似乎不給力，三幅土地一幅也沒有收獲成功；反倒是黃氏父子越挫越勇，今天連奪兩幅工業用地，涉及資金2.1億元。
香江的工業樓宇已經需求不振，市道轉淡，不過開發商可以選擇拆卸工業樓宇，改建寫字樓。港府亦開始接納‘綜合工業及辦公室樓宇’的新概念，準許工業地產權持有人向城市規劃委員會申請更改土地用途，興建工業及辦公室兩用的大廈。
所以，黃氏父子花2.1億購買工業用地，也就可以理解了。
拍賣會結束，黃氏父子來到林祖輝麵前，黃廷芳笑著說道：“林生，今天似乎對這三塊地皮看不上？”
其實林祖輝都有參與到最後三四家競標的時候，不過聯係林祖輝一向的地產大好友，今天表現自然可以算差，畢竟都親自來了！
林祖輝回應道：“工業、住宅用地，都需要考慮短期的價值利益，不像商業地皮。不是我看不上，而是黃生太厲害，佩服佩服！”
有點虛偽，明明別人買貴了三四成！
黃廷芳內心有些得意，上次最後關頭失敗，他還是有些後悔的。不過這次總算找回一些麵子，沒有玷汙自己的這個‘地產大好友’的美譽。
“林生，花園道地王聽說本月就要放出了，要不我們兩家聯合起來，就是十拿九穩的事情。”
打不過就加入，也是黃廷芳的真實想法。
商界沒有永遠的仇人，隻有永遠的利益，更何況大家也不是仇人，隻不過是在拍賣會上競爭而已，是不可能結仇的。否則，那香江的仇人未免太多了。
不過，林祖輝沉默了一下，猶豫的說道：“不瞞黃生，最近形勢有些複雜，我們的投資轉為保守了。所以，我們兩家公司的投資策略不一樣了，所以合作不了！”
黃廷芳一愣，說道：“林生說的是……？”
他覺得林祖輝有些杞人憂天，不過沒有說出來。
林祖輝點點頭，並說道：“這事我拿不準，所以花園道地王對我們來說，實在投資太大。不好意思了，黃生，兩次拒絕你的好意！”
黃廷芳連忙說道：“林生嚴重了，我相信我們還會有合作的！”
林祖輝點點頭，說道：“會有的！”
這倒是實話，如果是大型住宅地皮拍賣，林祖輝未必會熱衷。因為成本太過昂貴，盈利不會過豐，所以以後聯合投標，也是趨勢。
後期包括一些大型商業、住宅綜合用地拍賣，林祖輝也會采取拉攏盟友，讓出三成左右的股份，進行競拍。道理很簡單，大家都是合組財團，若你想吃獨食，以後怕是容易被人群攻。
拍賣場上，大家都互相打完招呼，便散去。
林祖輝今天的目的也已經達到，就是給大家一個感覺，他已經‘精疲力盡’了。然後等花園道地王招標時，大家就不會針對林祖輝。
特別是李超人，林祖輝搶他那麽多項目，保不準這個老YB有惡意的想法。隻要被李皇冠一針對，憑借他的財力，林祖輝要吃虧不少。當然，李超人旗下公司都在調整投資策略，海外的比重加碼，也未必會惡意針對林祖輝，畢竟那需要很大的代價。
所以，他今天給人的感覺就是，即沒有對地產前景感到悲觀，也沒有以前那樣‘大手筆’的風範。
……
下午，林祖輝會見了萬國寶通香江負責人史蒂夫。他本人和萬國寶通保持著非常良好的關係，起初是因為梁伯韜的關係，後來雙方的業務越來越多，萬國寶通已經成為新時代集團係貸款最多銀行。
而林祖輝的信譽堪比李超人，自然也非常受到萬國寶通的重視。
當林祖輝提出用自己持有新時代集團部分股權做抵押，貸款20億港幣的時候，史蒂夫還是很吃驚。香江的老牌富豪相對保守，很少讓家族的債務如此高，要知道林祖輝個人貸款已經高達30億了。
史蒂夫問道：“林先生，資金的用途是？”
林祖輝說道：“家族的地產投資，我想以我旗下公司的經營狀況，20億貸款還是沒有問題吧！”
史蒂夫點點頭，說道：“20億貸款對你來說當然不是問題，不過我們銀行對於大額貸款，總歸是謹慎的。不過你放心，我會盡快給予你答複，不會讓你久等的！”
這個可以接受，畢竟是大額貸款。
林祖輝又說道：“有五億港幣我需要美元貸款，在美國完成支付。”
聽到投資美國，史蒂夫自然非常高興，這幾年香港的富豪都是香餑餑，深受美國、加拿大、澳洲政府的青睞。
“沒問題，歡迎林先生投資美國，我們萬國寶通非常樂意和你合作！”
新時代的孫公司富利地產，在洛杉磯的那個商業項目，就是交給萬國寶通的貸款。所以，哪怕是萬國寶通美國總部，也是非常看重林祖輝這個新晉財閥。
“當然，我們可是合作夥伴！”
送走了史蒂夫之後，林祖輝馬不停蹄的又開始聯絡各家銀行，打算共獲得35億的巨額貸款。其中5億港幣去美國，繼續投資微軟，將持有的股份增持到2％的水平。
另外的30億，則放在香港，打算抄底地產。連同他本來的資金，差不多80億港幣的資金在香江。
當然，若是地產股市暴跌後，這些銀行也會紛紛開始緊張，前來詢問林祖輝的情況，畢竟他的負債已經高達65億。
林祖輝之所以提前抵押貸款，也是考慮到股票貶值，股災後貸款將會抵押更多的股權！
……
翌日。
林祖輝和新時代係的地產/置業的四架馬車，開了一個秘密會議。
陳曉芬最近壓力有些大，一看麵色就不太好，林祖輝先是體諒下屬：“我對你們銷售部的成績已經很滿意了，後麵盡力就行！”
此時，新時代集團在前四個月的地產盈利已經高達7億元（采用單個樓盤盈利計算出純利），已經相當不錯了；就算下半年再萎靡，八個月盈利三四億元還是沒有問題。
新時代集團今年由於外匯、期指獲利不菲，估計能獲得純利20億。
長實在去年也才獲利20億，新鴻基也不過才18億；也就是說，今年新時代集團的盈利可能超過長實。
雖然是非地產盈利占據了很多，但香港地產都有投資證券的傳統，前世李超人更是在1989年以後，投資了近60億證券。不過，李超人投資證券的目標是一些合作夥伴，以此提高長實的影響力。
陳曉芬連忙說道：“謝謝老板誇獎！主要是一些敏感的炒家和代理商，變得謹慎起來，所以銷售確實很困難，畢竟我們相當於是將前八個月的銷售，集中在今年前五個月。”
林祖輝點點頭，看來陳曉芬最近真的壓力大，也知道提困難了。
不過，林祖輝是知道情況的，香江的炒家和代理商本來就比普通人更靈敏，一般來說，在地產暴跌後，如果有炒家入場，就代表要恢複了。畢竟，香江的炒家和剛需，是一半一半的成分。
到了九十年代，更是一度炒家占七成，剛需占三成。在政府出台多項措施後，此風才好了一點。
所以，若是將房價高，全部歸功於地產商，恐怕林祖輝都要叫‘冤枉啊，包大人！’
港英政府占四成、香港炒家占三成、地產商占三成，這才是最好的答案！
“盡力就行！”林祖輝最後說了一句。
陳曉芬點點頭！
接著，林祖輝又對總經理陳斌說道：“六月份開始，可以開始慢慢的增加地盤開工，你們也得做好準備！”
“沒問題，我會組織好的！”
接下來才是重頭戲！
林祖輝詢問道：“期指回籠了多少資金？外匯賬戶情況如何？”
新時代集團去年光地產盈利就是15億（全年盈利16.5億），今年預計隻有11億，可以說全靠金融投資翻身了。
當然，若是算上出售收租物業那一筆非經常性盈利，新時代集團今年可謂妥妥的盈利巨無霸了。
梁真勳說道：“期指已經交割完畢，我們共獲得純利3.8億，回籠資金6.8億。而現在美元兌日元外匯投資情況非常好，今天開盤就已經134點了，照這個趨勢，短期還有很大的上漲空間……外匯賬戶上，我們目前的盈利為5億出頭，相當於可回籠資金就是10億。”
金融上的回報，就已經相當於白撿一個香江船務。
總之，暴跌的時候，新時代集團相當於賬戶上躺著50億的現金（包括套現外匯），當然也包括有50億的債務（利息為4.5億一年）。
可以說，財務非常的有優勢！
最近新世界發展在鄭家純的手裏，負債從十幾億，很快上升至45億。看趨勢，今年新世界發展債務90億是沒有問題的。據林祖輝所知，新世界發展還想將會展中心兩座酒店半數股權，從君悅酒店集團手中收回（前期賣了一半）。
林祖輝已經開始準備從新世界手中薅羊毛了，原來，新世界後期會出售非常多的優質物業，以此來減債，特別是會展中心的權益，更是值得林祖輝下手。
新時代集團的債務雖然多，但林祖輝減債其實是通過金融來，而新世界發展就隻有出售優質收租物業來減債了。
林祖輝又對梁真勳問道：“對於那些大量擁有換地權益書、地皮的業主，你們調查得如何了？”
梁真勳點點頭說道：“嗯，已經掌握相當多的資源了！我們甚至從一份遺囑上麵，發現價值4000萬的換地權益書，不過受益人已經移民在國外。機會合適，我們就組織人手去國外找到那個受益人，買下他！”
林祖輝一愣，還有這種事情？
“嗯，你們現在要充分的對市場了解。我可以負責任的告訴你們，風雨欲來……而且，你們還得花心思穩定公司的人心，切莫造成人才大量流失。”
此次證券、地產暴跌，來的狠（暴跌30％～40％），恢複也挺快（1年）；可以說，再也找不到如此好的機會了。
1982年的暴跌，足足3年才恢複過來。信和去抄底，結果差點把公司倒閉了（非家族實力），畢竟地產公司全靠利息，萎靡的時間越久，那利息高的嚇人（當年15厘）。
“是！”
眾人不懷疑老板的眼光，那可是將八七股災預料得非常詳細的主，華爾街精英都不配給老板提鞋。
老板從不盲目的投資，一旦投資金融就一個特點‘快狠準’，絲毫不會拖泥帶水。