3月15日，星期三。

林祖輝緊急召見陳曉芬、高毅，在辦公室裏開會。

“計劃有變，既然新時代集團已經賣出了全部收租物業，那麽下周便推出地利根德閣一座，盡量在本月完成銷售。”

陳曉芬連忙說道：“沒問題，我馬上安排！地利根德閣是香江最豪華的住宅物業，住在這個豪宅小區，視野寬廣，周邊環境優美，一定會引起火爆銷售的。”

林祖輝點點頭，雖然一套要1200萬～2000萬，但香江不缺有錢人；到時候推出的時候，怕是李兆基這些大富豪，也忍不住買幾個單元作為投資。

其實，他之所以臨時改變策略，提前一周多開始銷售；是因為他根據一些新聞分析，五月份一開始，地產就會下跌，緊接著便是暴跌。

為了安全一點，還是提前一點好！

林祖輝又對陳曉芬說道：“最近抓緊銷售期房，我有點擔心！”

雖然不知道老板擔心什麽，但陳曉芬從來不喊困難，她隻會盡十二分努力去完成。

“嗯，我會再努力的！”

林祖輝讚賞的點點頭，他不喜歡手下和自己講困難。

接著，林祖輝又對高毅說道：“華人置業的零散收租物業，全部給我放出，將合作過的中介都組織起來。價格平價即可，給那些中介費高一點都無妨。”

高毅也看出來了，老板是決心不要零散物業了，所以毫不猶豫的說道：“好的，我馬上就去準備！”

林祖輝叮囑道：“不能降價銷售，按照市場價即可……（思考一下）……嗯，折價5％以內，還是可以考慮一下，但不要造成市場恐慌。”

“嗯，我知道了！”

兩人離開後，林祖輝在本子上計算起來：

如果真的可以在五月份前，將華人置業的零散物業（包括整層寫字樓\小型商場）全部出售，預計可以回籠40億資金。

年初，華人置業有20億的現金（供股＋貸款），最近套現藍籌股、賬上現金、租金加起來差不多也有15億，加上出售零散物業40億，共計就是75億的現金。

不過開銷很大，灣仔地王的地皮費18億（五成股權）、永安集團收購花了8億，就已經去掉了26億。

還剩下49億的現金流！

當然了，華人置業原本有30億的債務，然後娛樂行大廈、嘉蘭中心、中環廣場，這三個項目的總建築費就需要出23億多（中環廣場隻需出資五成建築費，占半數股權）。

這就相當於債務增加至53億，這還不算每年三四億的利息（債務非一次性加滿）！

香江的寫字樓在1989年下半年至1992年，會是一個低穀期，因為不少外資開始逃離，後又折回。再加上又出售了所有零散收租物業，華人置業在未來兩年多，預計租金純利隻有5～6億左右（今年上半年寫字樓租金達到頂峰，按整年行情算，可得8～9億純利）。

而，華人置業的物業就隻剩下12幢大廈：

中區7幢：華人中心A、B座（金鍾）、娛樂行大廈（重建中）、宏記大廈、樂古大廈、印刷行、樂成行

灣仔：夏愨大廈、中環廣場（地皮，籌建）

銅鑼灣：皇室大廈、嘉蘭中心（地皮，在建）

北角：樂基行

總計460萬平方尺的收租麵積，當然應該還得減掉中環廣場的半數權益70平方尺，就隻有390萬平方尺；再減去在建的收租麵積，實際隻有260多平方尺正在收租麵積。

如果把今年上半年的現金流，全部用於還貸和用作建築費，其實林祖輝已經成為了香江僅次於置地、九龍倉的第三大置業公司（390萬平方尺收租麵積計算），太古地產不算置業公司。

這樣當然不行！不滿足！

暴跌之後，林祖輝會拿著這些現金，去和置地談！

他已經看上了置地的七個商場物業和一幢大廈，打算趁著地產暴跌、外資恐慌的時機，再溢價一成至兩成去談收購。（PS：置地雖然有意退出香江，但不傻，不可能在市道低穀以低價出售，一般都是等地產稍微回暖後，開始逐步出售）

想到於此，林祖輝在本子上寫下：銅鑼灣世貿中心（大廈）、怡東商場、新港中心商場、海運大廈（四層大型商場）……計八幢物業的名單。

他對置地的資產了如指掌，也知道置地除了中環七座超級大廈不會賣以外，其餘都是可賣品。

其中，新港中心商場、海運大廈，就在九龍倉上，特別是海運大廈，當年（六十年代）是怡和投資（還受港府資助），而非九龍倉投資，所以未被包氏家族收購；而新港中心商場，就在廣東道上，也是非常靠近海港城的。

這些投資，應該就在50億～60億區間！

如此看來，隻要購入這些物業，華置的租金就會再次上漲！

屆時，租金不僅可以償還利息，還能支撐建築費的開支。

放下筆，林祖輝對自己的安排很滿意！

雖然損失了不少零散物業，但換回來的卻是整幢大廈和商場。

至於那些零散物業，林祖輝正好在恒金投資旗下成立一支地產基金，專門管理家族的物業投資（包括富麗華酒店五成股權、中環廣場三成股權、地利根德閣項目七成股權），以後直接納入家族辦公室。

……

林祖輝應容公子的邀請，來到香江華信公司。

早在去年四月份，新時代聯合寶利科技，擊敗長實和華信，拿得藍田地鐵站上蓋物業後，容公子就多次表達出善意，在他看來，林祖輝在某些方麵的威勢更甚李超人，華信應該也拉他做靠山。

兩人一見麵熱情的問候一番後，在沙發上坐了下來。

容公子真誠的說道：“林生，我父親真誠的邀請你擔任華信的董事，還望你不要拒絕！”

林祖輝頓時猶豫起來，所謂‘一山不容二虎’的道理，就是眼下的情況。李超人擔任華信董事已經近十年，而林祖輝和李超人的競爭才剛剛開始，雖然他不介意和華信打好關係，但是卻在這事上產生了猶豫。

容公子見林祖輝猶豫，也有些發愣，這難道不是好事嗎？

不過他想起京城那邊對這位的重視，絲毫不亞於李超人，便知道如今林祖輝的地位，他掌控者香江的舌喉，這對於政治家來說尤為重要，更何況現在是多事之秋。

良久，林祖輝才說道：“會不會給華信帶來不便，據我所知李超人亦是華信的董事！”

這話說的很直白，引進兩位香江大佬進入華信，對華信未必是好事！

容公子頓時明白，這位就是將李超人視為競爭對手，還真是有魄力啊！

當然，這一點是沒有人有資格懷疑林祖輝的實力！

“不會，大家都是華人同胞，那裏有什麽不方便的！”容公子連忙說道。

他才不想管兩位大佬的競爭，他隻知道綁上林祖輝，在香江絕對非常管用。

林祖輝笑著說道：“那可不一定！比如，我想參與投資亞洲衛星一號的這個項目，得和大家一樣的股份！”

容公子頓時為難起來，這個項目雖然是華信牽頭，但英國大東和和記都占股三分之一。

“林先生，這個其實我們華信肯定是支持你的，不過你也知道，我們僅占三分之一股權，另外兩方占股另外的三分之二。”

林祖輝點點頭，容公子的態度還是不錯的，所以他並沒有打算在這方麵糾纏。

而是退而其次，接著說道：“那麽我先預定簽租12個衛星通訊轉發器，容公子是否可以促成？”

此時，林祖輝完全占據主動一方，反正是你華信要拉攏自己，那麽自己便要好處再說。若是華信誠心，那麽自己也幫他們籌謀借殼上市。若是華信沒有誠意，那麽以後的恒昌行，自己也會插一手。

他不怕得罪華信，如今亞視收視率4：6無線，而林祖輝又掌握著最大的傳媒集團，再加上明報集團也即將到手（明報集團論影響力超過萬輝傳媒），所有他有足夠的本錢，更勝過李超誠在內地的重要性。更何況，林祖輝還是土生土長的內地人，那邊更會重視也不一定。

容公子馬上說道：“這個沒有問題，我一定幫你說服另外兩家股東！”

林祖輝笑著說道：“應該隻需要說服一家股東，便可以通過了吧？”

容公子頓時尷尬的笑笑，他知道林祖輝和李超人的競爭關係。

“總之我盡力達成這筆合作！”

話都說到這個份了，林祖輝自然不會再擺譜了。

“香港華信是不是想上市？”

容公子頓時有些激動起來，若論借殼上市，這位才是行家啊，別人就是靠這個起家的。

此時，梁伯韜的百富勤尚未借殼上市，而前世華信正是看到百富勤上市，有樣學樣的借殼上市。

因為全球大股災，令中資企業對來港集資采取觀望態度，內地企業仍對香港資本市場有所顧忌。當然，顧忌歸顧忌，但容公子是真想將香港華信上市，以期實現自己的抱負。

此時，香江華信擁有七成多嘉華銀行股權、12％國泰航空、24.5％海底隧道、20％澳門電訊、33.3％亞洲衛星通訊，以及部分投資物業項目。

若是通過借殼上市，參照林祖輝的發展史，華信很快可以成為一方巨頭。

容公子連忙點點頭，並說道：“還請林先生加入我們華信董事會，在這方麵給予我們一定的指導！”

林祖輝沉思了一下，還是說道：“成為華信董事，我需要好好考慮，因為有些顧慮！但是我希望華信先促使在我們租賃衛星轉發器上，多多幫忙；作為回報，我可以為華信借殼上市，參謀一些意見，相信對貴方有很大的幫助。”

在去年9月份的有線電視之爭中，和記黃埔在最後關頭選擇放棄，因為港府提高了資本保證額和高專利稅的條件。此時不知道李超人有沒有這個想法，但林祖輝所知，和記黃埔應該明年才和亞洲衛星簽訂租賃轉發器。

容公子問道：“你們租賃轉發器是打算用於新聞社，還是用於衛視？”

林祖輝聞言，靈機一動，不動聲色的說道：“都可以，總之有很大的用處！”

容公子頓時明白，這位是在防著李超人，不過這正好，自己正好更方便促成這筆交易。

“林先生覺得我們該借殼上市？”容公子還是打算探探林祖輝的口風。

林祖輝笑著說道：“借殼上市首先是殼，不知道你們有沒有目標？”

容公子搖搖頭！

借殼上市是股市用語，香江一家公司上市，原則上是需要五年以上的經營業績，正常上市需要花費相當的人力、財力和時間。因此，借殼上市，便是最好的選擇。

中資公司來港資曆淺，會計製度也不符合上市要求，一般很難通過正常途徑上市。所以，借殼上市基本上市唯一選擇。

林祖輝隨口說道：“曹光彪的泰富就不錯，泰富經營地產及投資，經營狀況良好。而曹光彪忙著和國泰鬥法，財力枯竭，焦頭爛額，達成意向的可能性很大。當然，借殼上市得慢慢來，找準時機非常重要。若是有空，晚點我喊梁伯韜一起，大家坐下來談談！”

這一世，梁伯韜其實已經淪為林祖輝的高參，和李超人的關係沒有前世那麽好；當然了，百富勤另外一個老板杜輝廉，則是李超人的高參。

故有人戲稱，百富勤兩位老板的背後，站著兩位真大佬。

容公子眼前一亮，關於殼的問題，其實他和李超人已經商量過，但絕對沒有林祖輝這樣信心十足，一口定江山。

這才是縱橫資本市場的大佬啊！

若論在資本市場的影響力，全港也沒有人有林祖輝名頭響亮，哪怕是梁伯韜也遠不及。

林祖輝的巨大財力從哪裏來的，有一半是在資本市場拚搏來的，這是商業圈的一個共識。否則，按照林祖輝表麵上的實力，新時代集團的數次供股，林祖輝一個沒有家族靠山的人，如何籌集的資金。

“感謝林先生的指點，你放心，我覺得租賃轉發器這事，沒有任何問題！”

林祖輝點點頭，亞洲一號有24個轉發器，租賃一半相當於斬斷了李超人的想法，省得他兒子當賣國賊，將衛視賣給默多克。

而衛視還是非常賺錢的，連同租賃轉發器，差不多也就投資30億港幣；而前世李家經營了20個月後，就賣出了60億港幣；重要的是，還有將近3.6億美元的廣告收入（非純利，而維持五個頻道的年費用為0.8億美元，未計選項投資等費用）。

林祖輝打算讓新時代集團來做這個業務，並不打算賣出！

衛視雖然一開始不準播放粵語頻道（在無線、亞視、有線的壓力下，港府規定），但其實兩年後，港府又放開了這一條。

總之，這是筆賺錢的買賣。

正好趁著華信拉攏自己，他可以再斬李黃瓜一指。

衛視和亞視也不會重合太多，衛視起碼有三個頻道是轉播國外的節目。（美國衛星覆蓋不了亞洲，而亞洲一號是覆蓋亞洲、非洲部分等），另外兩個節目投入的成本就相對可以接受了。