12月底。

林祖輝在新時代地產的辦公室工作，腦海裏卻不時浮現李佳欣的曼妙身姿；

他現在終於知道：前世大劉為什麽後悔年輕時太好玩了，這TMD傷身體啊！

他決定，平常在飲食上注意一下，爭取能玩到八十歲！

“老板，人都到齊了，該開會了！”助理走了進來，恭敬的說道。

“好，我馬上到！”

林祖輝拋掉腦海裏不健康的想法，決定還是要趁著年輕，多賺一點錢。

等將來自己年齡大了，投資環境也不好了，那時候想賺錢都困難了。

來到會議室裏，新時代地產的高管紛紛坐直身子，眼睛隨著林祖輝移動而轉移視線。

林祖輝來到董事長位置上，嚴肅的說道：“會議開始！梁董事先向大家匯報一下——公司的情況！”

梁真勳點點頭，他早有準備，公司的各種信息熟記於心，這就是迎合老板的作風，開會效率一定要高。

“當前，新時代地產內部資產重估為16.5億，債務為5.12億，債務率為三成。旗下正在發展的樓盤是七個，可提供住宅麵積為71萬平方尺，計有1300多個住宅單元……收租物業資產值占公司的62％，而且收租物業分散且很雜，運營成本高……公司的土地儲備在中型地產商裏，屬於一般水平……公司目前市值為13.9億，已經排名香江地產上市公司的第25名，發展迅速……”

聽完梁真勳的話，一些高管本想高興的拍掌，不過一看林祖輝的臉色，就知道不合時宜。

林祖輝一隻手按照本子上，一隻手拿著一支筆，語氣平靜的說道：“大家來說說公司目前的問題有那些！”

今天這個會議可不是來唱讚歌的，他已經發現新時代地產的潛力不足，和一些突出的問題。因為他對新時代地產要求很高，所以絕不會滿足躋身一家中型地產商。

陳斌率先說道：“我來說說發展物業的問題吧！新時代地產雖然今年有七個地盤在發展，在中型地產商中也算上遊水平，但是我們公司的土地儲備和舊樓盤不足，若是公司的大方向是發展商，那就需要現在開始增加土地儲備……土地成本越低，開發樓宇的成本越低，將來我們才有更大的競爭力。”

這裏涉及到一個大方向的問題，陳斌也說了，就看老板你是想收租為主呢，還是發展地盤為主呢！

林祖輝點點頭，沒有表態。

這時候，高毅也說道：“公司的收租物業也有一些問題：商場、寫字樓占比不足，住宅占比太大，單個物業價值偏低、分散，運營成本偏高……我們可以嚐試出售一些住宅物業，去增加公司的土地儲備。”

高毅沒有因為自己分管收租物業，而不顧公司的大局。

接下來，剩下的幾位高管也紛紛發言，找公司的茬！

林祖輝聽完大家的發言後，笑著說道：

“看來今天這個會議開的很及時，找出了不少公司的問題！大家說的很有道理，正好我們來製定以下明年的發展策略。”

“首先，我會在最近聯絡各家銀行提供約2億的貸款，我們要增加公司的土地儲備。雖然目前價格看似上漲了不少，但比起一年後，兩年後，我們今天購買的物業，那就是相當劃算。”

林祖輝的第一個動作就是王炸，現在香江的地產商剛剛經過地產大暴跌，沒有哪家地產公司敢將負債率接近五成。

但林祖輝敢，因為他知道後麵沒有大暴跌了；

‘八七股災’後，地產整體下跌10％至15％，新界換地證下跌三成；

‘八九股災’後，地產整體下跌25％至30％，但是約一年不到便反彈回去（82暴跌差不多用了四年才反彈上，期間萎靡兩年多時間）。

總結起來，沒有1982年的大暴跌40％以上，五成負債率完全可以接受，就是七成也不至於破產。當然了，前提是銀行肯借款，這就需要一些花言巧語了。

“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物業及收租表現不好的物業，回籠約2億的資金。”

第二條是很有必要的，新時代地產光是從偉益置業，就接過來一批收租表現不好的物業（物業本身價值有增值，少量獲利），再加上前麵購買的收租物業（分散，住宅為主），清理掉這些收租物業，不但可回籠兩億資金，還能降低公司運營成本，最後還能獲利不菲。

“最後，元旦過後，我們開始分批少量銷售旗下的住宅物業，你們要做好手續工作。”

眾人紛紛點頭應是，並在本子上記下老板的講話。

會議散去過後，林祖輝還在想著新時代地產的事情，新時代地產在二月份清理收租物業後，下半年還得清理一些物業，去用於購買土地，減少收租物業。

隻要是在1987年5月份以前，都值得買入土地和舊樓盤，增加公司的土地儲備。

新時代地產之所以減磅收租物業，是因為林祖輝知道，他能收獲華人置業這個公司。屆時，一個母公司注重地產開發，子公司華置注重收租物業，至於中娛則在八七股災後私有化。

……

林祖輝本人和銀行談貸款，有一個最大的好處，那就是銀行其實是先看人，再看公司發展前景，最後決定貸款與否。

在銀行家看來，一個優秀的領頭羊，決定著這家公司的前景，所以他們樂意貸款給優秀的領頭羊。

林祖輝不僅僅是上市公司新時代地產的董事長，如今又增加了一個頭銜——上市公司萬輝傳媒的董事長。

而萬輝傳媒目前市值4億，年盈利規模可達4000萬以上，在香江傳媒界僅次於星島集團（8000萬年盈利）、明報集團（6500萬年盈利）、玉郎集團（4800萬年盈利，未上市），和東方報業（4000萬年盈利）差不多，比天天報業（1500萬年盈利）高。

這是因為東方報業和天天報業雖然銷量極高，但是這種大眾化報紙其實不賺錢，吸引不了廣告商。

而萬輝傳媒的GOOD卡每月淨利潤都可以達到100萬，更何況《男人幫》和《GOOD》雜誌深受廣告商喜歡，堪稱吸金利器。

……

東亞銀行。

林祖輝來到李國寶的辦公室，商談貸款事宜。

他之所以鍾愛東亞銀行貸款，是想結交李國寶；屆時，自己收購華人置業時，獲得他父親李福樹的倒戈。

“林先生，昨天我看了一下你們遞上來的資料！發現你們新時代地產今年的非經常性盈利為1.5億元，這個多少讓我非常意外！”

炒樓花的那一筆，也被劃為非經常性盈利。所以就是狙擊愛美高0.23億、做空美元/日元0.36億（241點下跌至213點）、狙擊大生地產0.36億、炒樓花0.5億，總計1.45億的非經常性盈利。

林祖輝點點頭，說道：“發展之初，我們采取這樣的冒險投資，也是無奈之舉。目前我們公司在調整策略，那就是重心移到開發物業上，這次舉債就是為了增加土地儲備。為了減輕公司壓力，明年我們會陸續拋售一些收租表現不良物業，以及開始銷售住宅期房。”

李國寶誇獎道：“林先生不虧商界新晉大亨，這份戰略布局我亦是非常讚同。作為新時代地產的最大債權銀行，以及合作盟友，我們這次批準了你們的一億貸款，利息為12厘。”

林祖輝連忙表示了感謝，東亞銀行一次性能承接一半的貸款，顯然是非常好的消息。

“李生放心，貸款一到，我們立馬買入優質土地和舊樓，不做其它投資項目！”

兩人閑聊了一陣，林祖輝便起身告辭，他不敢說要邀請李國寶父親吃吃飯什麽的，以免打草驚蛇。

這次新時代地產的兩億貸款項目，他主動嚐試和中銀接觸，居然非常順利的貸款到5000萬資金；貸到錢倒是其次，畢竟新時代地產有很多選擇，主要是林祖輝打算開始和在港的中資銀行、中資公司接觸，為進入內地做準備。

至於剩下的5000萬資金，又分了兩家小銀行進行貸款。

2億的組合貸款，竟然在1985年最後一天，全部談妥，林祖輝都有些驕傲自己的魅力了。

他大概知道這些銀行家的想法，以前他覺得自己年輕是劣勢，但是一旦你做出很大的成績後，那些人便紛紛改變自己的想法。

畢竟年輕取得一些成績，他們覺得可能是運氣好；一旦擁有兩家上市公司，總市值已經逼近20億後（18億），那些人便紛紛認為你是天才，你是商界奇才。

他們再也沒有顧慮，便紛紛看好林祖輝，這時候年輕又成為了一個優勢。

1985年的最後一天，林祖輝在新時代地產的辦公室裏，有些感觸。

萬輝傳媒的成功，他歸根於自己盜竊了前輩們的創意，正好《男人幫》和《GOOD》雜誌又是闖進了處～女～地，成為了第一個吃螃蟹分人，率先占據了市場。若是讓他去辦日報，大概率是撲街的份。

新時代地產的成功，他除了借助前輩的經驗外，還有人脈的幫助、對未來的地產發展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙擊愛美高，從大劉身上搞了2300萬；比如做空美元/日元，又獲利3600萬。