第百八十九章 新鴻基的作用
周仲毅的文化水平雖然不高，但他的反應速度並不慢，隻是順著我的指引稍稍的思索了片刻便明白了我話中的含義。不過這位準首富並沒有像我想象中的那樣麵露喜悅，反而是向我表達出了自己對新鴻基這樣的地產巨頭強勢入駐上海的擔憂。
“送你個故事吧！”任由周仲毅在我身邊絮叨了一會兒後，我有些不耐煩的說道“老周，我們雲洲有座大雁山你知道吧？早些年的時候，我有一個跑江湖的朋友在那裏開了個采石場，借著當時石材市場的春風發了筆小財。可他發財沒多久，采石場周圍的那些農民們就盯上了他，於是隔三差五的就會到他那裏去搗亂，有的說他采石場開山爆破時的石頭砸到了人，有的說他嚇到了牛，甚至還有人說他汙染了環境。
剛開始這些人來得時候，我那個朋友總是給他們寫小錢就能打發走，可是後來這些人不但胃口越來越大，而且糾集的人數也越來越多，騷擾的我這個朋友是苦不堪言。後來在他無意間跟我說起了這件事兒，當時我玩笑著幫他出了個主意，讓他把采石場周圍的地全買下來。當他按我說的做了這些後驀然發現，雖然他因為那些空地而支出了一筆莫名其妙的成本，但這筆錢比起他被訛詐的那些錢來說卻要少得多。”“加拿大有個叫張五常的人管這叫科斯定理！”看著被我地故事繞的有些不明所以得周仲毅，我自以為很幽默的笑道“采石場周圍的那些空地最大的價值。不是耕種也不是供人居住，而是閑置。雖然為了讓它閑置下來會付出一筆置地費，但相比有人在這塊地上活動時采石場需要為此而付出地那筆額外成本相比，這筆支出無疑是低廉的。”
周仲毅果然很有做首富的天份，在我的提點下隻是思考了幾秒鍾便心領神會道“葉總你地意思是說新鴻基就是那個采石場？可如果是這樣的話。那咱們的利潤在哪裏啊？”
“事情是可以從正反兩麵來看的！”我戲虐的拍了拍周仲毅的肩膀，示意他重新坐回到長椅上後解釋道“老周，我剛才還沒跟你說完我看好的那些地塊兒吧？其實除了長寧和徐家匯有成為上隻角的潛力之外，大中環概念所涵蓋的那些區位同樣都有這種投資價值。隻是要分出個先後來而已。我個人認為當你在長寧和徐家匯的布局做完之後，首先可以考慮向浦東發展。浦東位於大中環以內地樓盤應該可以集中在金橋和三林這兩個區域，金橋在未來幾年一定可以借著浦東開發以及高新區的規劃而形成一個國際化的社區，保守估計其房價可能在未來幾年裏有一萬元左右的成長空間；而三林地區的升值潛力則主要是人為造成的，作為舊城改造的拆遷安置地，這裏很有可能在未來幾年受到政府部門對其交通、環境等方麵的照顧。”
“於是這個時候你的擔心就變成多餘了”看著用輕咳來提醒我別跑題地周仲毅，我重新露出壞壞的笑容道“新鴻基做地產有兩個特點，一個是他們規定在內地的投資不能超過每年總投資的10%，另一個就是他們從不會去選擇偏離市中心的土地，而總是對隱含巨大升值潛力中心CBD的高檔項目情有獨鍾。開發策略也是重質不重量，除非是城市最核心位置，否則絕不做大麵積樓盤開發。那麽在這兩個特點的共同作用下，他們的投資行為隻有一種表現形式，那就是在不取消自身那個10%的投資限製之前隻在小陸家嘴、淮海路這樣地絕版黃金地段作點的開發，而即便是他們以後因為香港的土地儲備不足或者是想搭上海房地產熱的順風車，也會為了避免國家宏觀調控對住宅市場的影響將商業地產作為投資的重心。”
“絕版黃金地段？”周仲毅若有所思地隨著我地話音嘟囔了一句後，故作忐忑的問道“你地意思是說讓我借著新鴻基開發的那些黃金地塊兒做外圍大麵積住宅開發？可是如果這樣的話，我們不就是等於把葉總你擠出了這個合作圈嗎“美的你！”我小聲地在心裏嘟囔了一句後。收斂起自己的壞笑慷慨道“老周，你這個朋友我倒是真沒交錯，難得你在這麽大的利益誘惑麵前還能想著我！不過你不用擔心，難道你忘記了我是靠什麽才走上中國地產界青年才俊這個位置上的嗎？”“SOHO？”周仲毅周仲毅隨著我的問題應了一句後，順著我的思路試探道“葉總你的意思是說由你擅長的高檔公寓來接手新鴻基投資的那些頂級商業地產的外圍地塊兒，然後由我用大麵積住宅供應來接手你的那些高檔公寓的外圍？”
“也對也不對！”我故作高深的向周仲毅晃了晃腦袋，習慣性的撚著手指解釋道“老周，其實除了我剛才提到的那幾個在大中環概念裏極具發展潛力的區位外，還有另外幾個地塊兒值得關注。就目前的情況來看。楊浦區五角場、張江高科技園區的川楊河南岸地區以及虹口區都因為具備比較成熟的交通捷運設施和生活配套設施而積累了可開發的因素，而且五角場和虹口目前都已經有了一定規模的規劃建設。
另外像寶山大華地區，閘北汶水路以及普陀區，也因為市政規劃完善了區域交通網絡以及一些開發商在開發樓盤的同時逐步完善了周邊生活配套設施，而提高了這些地區的知名度和板塊兒成熟度。但僅僅讓他們成熟起來是不足以拉升這些地區的樓市價格的，因此就需要你和我聯手在這些板塊兒地核心位置做一個絕版黃金地段出來。隻要我們把這個地段做出來。新鴻基這頭因為在其它地區挑食而找不到肉的餓虎就會聞香而來。到時候不但它可以借咱們滿足自己那高質量的開發要求，咱們也可以借它那些精品樓盤提升自己的利潤空間。”
聽完我勾勒出的關於上海地產地良好願景後。周仲毅不自覺的露出了貪婪的神色，有些不知所謂的在我耳邊奉承道“葉總不愧是咱們內地地產第一人啊。如果一切都照你所預料地發展的話。我想五年之內我真的是可以做到上海首富了，到時候說不定我還可以像你那樣買兩匹純血馬玩玩兒呢。”
那你可得先造個馬場！”我學著他的樣子笑了笑，起身邊向外走邊說道“老周，為了你的首富夢。你是不是應該把明天的新聞發布會做的漂亮點兒啊？”
“葉總你就放心吧！”周仲毅疾步跟上來幫我打開車門後，響亮地拍著胸脯保證道“我老周雖然沒什麽文化，但這些場麵上的事情對我這樣跑江湖的人來說也算是家常便飯了，所以葉總你就不要擔心明天的酒會了，我保證到時候讓你和郭大公子風光無限！”說到這裏周仲毅忽然停頓了下，而後一邊觀察著我地表情一邊試探著建議到“葉總，其實我個人倒是更願意讓你明天獨領風騷，畢竟你才是四大家族未來的掌門人嘛！所以，我想在今天晚上幫你準備一個小小的節目，希望你能笑納。”
“人心不足蛇吞象噢！”我無所謂的向周仲毅聳了聳肩。玩味的調笑他道“老周，一個公司跟一個公司的情況不一樣的，所以盡管我可以手把手的教你發財的路子，但是我不能手把手地帶著你玩兒啊！”“是、是”見我明白了他的意思，周仲毅毫不客氣地掩飾了兩句後便直白的開口道“葉總，我也知道自己不能老跟在你後頭給你添麻煩，但是你也知道，再好的投資計劃如果資金不夠或者是在投資過程中出現資金鏈緊繃的情況時，都有可能流產的。所以你看你能不能在從資本運營方麵幫我指點下。我不求能像你在俄羅斯那樣用二十億美元轉動上百億的能源資產，隻要夠我開發樓盤的就可以！”
“你應該直接去找銀行！”我懶懶的靠在椅背上應付了他一句後，在他地賠笑聲中解釋道“你別笑，我說的是真的！現在咱們國家正用利率、再貼現率和法定存款準備金率鬆動銀根這件事你不會不知道吧？難道你或者你的那些智囊們就沒從中發現點兒什麽有價值的東西？”聽到我的問題，周仲毅疑惑地向我坦白道“葉總，我們龍凱最近地確是以下頭那些子公司的意思做了幾筆貸款，雖然利率不高，但這些貸款終歸是要還地！如果我用鴻嘉融資的話，好像隻能一步一步地走而不能馬上把攤子鋪開。要是這樣的話我恐怕就很難在地產熱的時候在上海地產市場占據有利的位置了！”
“銀行就隻能做貸款嗎？”我沒好氣地衝周仲毅翻了翻白眼，用手指輕輕的敲擊著車窗道“存款利率調低，股市必然受刺激而上揚，股市上揚則可以趁機跟進，跟進之後必然獲得巨額收益，獲得巨額收益之後你自然有錢去買地,對嗎？”“你是說讓我用貸款去做莊？”周仲毅有些不以為然的充我笑了笑。隱晦的不滿道“葉總。這些事情已經有人在做了，難道你就不舍得告訴我老周幾個發財的秘訣嗎？”
“那你也得聽我把話說完啊”我無所謂的衝周仲毅搖了搖頭。接過他遞上來的煙點燃後說道“老周，我記得你好像手底下有二十多個子公司對嗎？你有沒有想過這些子公司之間除了同業拆借之外，還能不能做點兒什麽呢？或者我問的在直白些，你覺得調整再貼現率為什麽會比調整銀行存貸款利率對經濟的刺激要大呢？”
在我的刺激下，作為老江湖的周仲毅立刻就用自己那靈敏的嗅覺抓到了我話裏的意思，連忙思索著求證道“葉總，你的意思是說因為現在再貼現率下調了，所以我還可以向銀行貼現對嗎？可是單單憑龍凱的那些票據。好像也貼不到多少錢啊？”
“我以前一直以為你膽子挺大地”我似是而非的調笑了周仲毅一句後，灼灼的看著他的眼睛直白道“老周，你現在能用的融資地方式也不過就是三種，即信貸融資、權益融資和票據融資，而既然前兩種你都覺得滿足不了自己的資金缺口。那也就隻有第三種能讓你達到目的了！雖然你手裏的那些企業是沒有多少商業承兌票據，但隻要你增加了它們對承兌票據地持有量不就等於有了融資的機會嗎“？
“不明白？”我故作無奈的向周仲毅吐了個煙圈，在他的大智若愚之下主動解釋道“假設你的龍凱手裏現在有二十家子公司，那麽首先你可以讓龍凱把在它的主營業務當中交易金額最大的電解銅或者是其他鉑金族金屬作為交易對象直接向這些子公司銷售。而如果你不想負擔多於的運費的話，那就直接讓你的財物主任在龍凱和這些公司地帳麵上把這些交易做平。
隻要龍凱和它的子公司的帳目做平，這些子公司就可以因為這些交易而向你出具商業承兌匯票，有了這些匯票，你自然就可以去向銀行貼現。而且那些事物一直就在你的龍凱和那些子公司之間虛擬的流動著，所以你想要多少承兌匯票，完全憑個人喜好。當然，如果你怕銀行在承兌這些匯票的時候真的查這些相關的帳目的話，還可以讓那些子公司幫你開些增值稅發票，以便於用增值稅發票來證明這些貿易地真實性。至於說增值稅發票涉及到的稅款問題，我想你應該比我還清楚有多少種規避的方法吧？”
聽到我的問題，周仲毅連忙衝我幸福的笑了笑“葉總你不愧是資本運營的高手啊！不過你有沒有想過，這類電解銅的貿易真實程度並不難審查，而且所有的交易都在關聯公司之間進行這種關聯交易的現象是很容易引起銀行地警惕的，所以我覺得偶爾做一兩筆還可以，要是做的太多的話，恐怕不但不會輕易貼現出數額巨大的現金來，還有可能給自己引來麻煩啊！”
“你倒是挺明白的！”看著眼前忽然變地大智若愚地周仲毅。我不禁冷笑道“老周，你說的地確不錯！就一般情況而言，在貼現這種看起來最簡單直接的融資行為上，銀行肯定會對龍凱的真實貿易背景以及那些關聯承兌企業的資信做嚴格審查。但你有沒有想過是你融到的這筆錢的所有者是誰，而負責調查你的人又是誰？用別人的肉燉自己的湯這種事，你這個老江湖應該是沒少做過吧？”
被我問的有些尷尬，周仲毅連忙借著給我倒酒的機會掩飾道“葉總，你說的這些我都覺得很有道理，可是這些東西在現在銀根鬆動的時候我可以借著自己的人脈來做。但如果一旦日後出現銀根緊縮或者是他們銀行內部有個什麽升遷調動之類的變動的話，這些東西很有可能就被暴露出來啊？”
周仲毅的態度讓我頗為無語，但為了自己的目的，我隻好強忍著不耐煩繼續幫他指點道“老周，他們怎麽變化是他們的事情，隻要你做到自己不亂。那就絕對沒問題。如果你不知道如何讓自己不亂的話。我可以告訴你怎麽做，那就是讓龍凱和那些關聯子公司完全以一個整體的形式控製在你手裏。你的手指不動，它們當中的任何一個就都不能動。如果你不知道怎麽做才能得到這樣的結果的話，我可以給你幾個建議，你首先要做的就是確立自己在你的龍凱係裏老大的位置，而後必須將資金、管理和人力資源這三種東西牢牢的攥在你自己手裏，形成一種對這些關聯企業的獨人控製和全權管理。
如果做到這一步之後如果你覺得不安心的話，可以讓你的親戚朋友都加入到這些關聯公司裏去，讓他們在你的掌控下充當法人代表或者公司主管之。不要求他們有什麽能力專長，也不要求他們能做什麽，而隻要他們能看到些什麽並及時向你匯報，你的目的就算是達到了。除此之外如果你還想防微杜漸的話，那就直接派你信得過的心腹去那些關聯公司坐鎮，並讓他們將這些公司的印章幫你集中起來，而後你可以利用這些東西統一調配企業資金、控製公司財務費支出，也可以利用統一製作財務報表的方式把那些關聯交易完全的偽裝起來。
隻要你做到了這些，那就自然而然的讓他們和你成為了一個主體，而且除了他們之外，你還可以用這種方式去建立新的關聯企業，反正你們之間可以用這種方式成為一個主體，那麽無論你新建或者收購多少企業，也和作一個企業的結果是一樣的”