“商業，商業，商業，怎麽又是商業抵押？這報上來這些項目怎麽沒一個是普通住宅的？”常珂發火道。

“商業住宅風險很大，我也和業務部門的人說了，可是他們說商業住宅的項目很多，普通住宅的都給別人搶走了。而且業務人員說指引裏麵也沒有說不能做商業抵押。”

“說是這麽說，但是商業住宅和普通住宅比較起來當然是拿普通住宅的地了。現在的房地產市場就是這樣，雖然生意也不一定會死，但是絕對沒有普通住宅來的安全。”

“沒有業務呀怎麽辦？”

“怎麽會沒有業務呢？”

“這些地產商都壞的很，他們需要知道我們能給到多少錢才有可能和你談，才會有好的抵押物抵押給你。常總你能告訴我，我們一次性能放多少錢嗎？”

其實這也是常珂擔心的。他現在也不知道秦小可承諾的募集資金到底在何處？

他隻知道。秦小可讓薑明超在良品網的一個區域內專門賣資管產品，現在網站已經開發好了，就等著他的產品上限了。

“秦總，現在地產商他們都說，需要知道我們能給多少錢，在多長時間內能給錢，這樣他才能給我們好的抵押物。”

“能給多少錢？這個其實要根據募集資金的情況來看，我現在也不知道能賣掉多少。”

“所以這就是最大的問題。秦總，如果這個難題不攻破的話，都沒有地產商願意和我們談。”

“他們想要多少錢？”

“他們普遍的要求是5個億的規模，一個星期內放款，這樣就能給我們滿足432條件的住宅抵押。”

“432”是銀行、信托公司對房地產開發企業發放貸款的紅線。

432的核心無非是防止房地產商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程爛尾，要求房地產商自掏土地款，開發進度達到四證條件才可以發放開發貸。

比如，一個地產商拿了一塊地，三年了沒有開發，每年都拿這塊地融資，用融資的錢把之前買地的自有資金替換出來，然後坐等地價上漲出讓，這相當於用銀行的錢買了一塊地，最後賣掉，自己沒怎麽掏錢還掙了個差價，防止的就是這種情況。

按照432融資條件的設計，房地產項目的資金流是這樣的：房地產企業拿自有資金購買土地，然後用自有資金墊資開發建設，待項目取得四證之後，申請銀行開發貸，但總投資中始終有自己25％的自有資金比例。

注意，在銀行開發貸之前，一直是房地產企業自有資金在運作，即使拿到銀行開發貸，也必須有25％是自有資金。待項目取得預售之後，可以用預售資金償還銀行開發貸。

其中“4”是指開發商進行信托融資前要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證；

“3”是指地產商必須至少投入30％的自有資金；

“2”是指開發商必須有國家二級資質。

秦小可說道：“那現在的地產公司其實是想利用我們的資金用於支付土地款，是不是？”

“其實是怎麽回事。”

“那我覺得我們應該更加有話語權。”

“說是這麽說，但是資管公司不止我們一家，他們從別家也能拿到錢。所以秦總你要告訴他們的是能給多少錢，什麽時候給？”

“這確實是個難題。你讓我想想吧，資管產品的銷售專區已經建好了，我現在還不知道我們的銷售能力能有多強。”

“秦總，其實我一直覺得這個事情不能太樂觀，你想我們是一家剛成立的資管公司，就算良品網是比較有名氣的網站，但是在上麵買資管產品這個事情不是特別的靠譜，資管產品動輒100萬起，客戶怎麽可能就像買白菜一樣的都不了解清楚就直接買了，所以我覺得還是要有專人去和他們服務，要搭建我們自己的銷售團隊。”常珂語重心長的分析道。

這倒是秦小可一開始沒有考慮到的：“行業內的其他公司是怎麽做的？”

“他們有的是有自己的銷售團隊，有的是依賴銀行的銷售渠道，基本上就是這個兩種方式。”

“這件事情還是要找陸仁東。”

“建團隊當然要建。”陸仁東一上來就是這句話。

“你可以利用你的網站，得到一些潛在的客戶，當他們對於產品感興趣時，立刻有專人和他們對接。”

“資管公司最重要的就是客戶。一個是融資客戶，一個是財富的客戶。你必須要找到一批非常忠實的客戶，才能讓整個公司正常並且高效的運轉起來。”

“我覺得你的潛在客戶已經有了，但是沒有專屬的服務，他們真正願意掏錢來買產品的不會太多。”

“但是現在最緊迫的事情是如何和房地產公司報價，這個報價裏麵既包含我們的風險定價，也包含了我們能給到的規模和時效。”秦小可看著陸仁東，一針見血地指了出來。

“我倒是有個主意，我們先墊錢出去，這樣行不行？”

“墊錢？用什麽墊？”

“用我們的資本金呀？”

“這個不行吧，那不是成了資本金直接放貸，那還叫什麽資管公司？”

“這隻是過渡時期，如果我們的銷售能力強的話，可能也隻需要墊一到兩周，資金回籠不就好了？”常珂這個想法很大膽，不過他也不知道是否可行。

秦小可略微思索了片刻：“這裏麵有幾個風險，一是如果我們銷售能力不行，那資本金就陷進去了，這樣是否合規還要請示監管員；二是這裏麵自有資金和理財資金混同的問題，是不是會違反相關的法規，請合規部門評估一下，不行，我們再去一下監管部門，和他們親自溝通一下這件事情，看看他們的態度。”

一家公司真正運作起來，才會發現有很多的方麵需要考慮，資管公司成立之後，秦小可才真正體會到了高度監管是個什麽意思，他們所有的業務都是要事前向監管部門進行報批，得到批準之後才能夠開展，之前監管部門找她去開過會，秦小可發現他們強調的最多的是風險。